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继本周一滨江云谷未来社区二期地块成功出让后，今天滨江商务区又一宗王炸地块成交——滨江商务区E-04、E-07地块。
今天，滨江商务区E-04、E-07地块吸引了华润、时代等房企前来竞拍。经过42轮报价，最终时代以25.58亿元总价竞得，折合楼面单价约13799元/㎡，其中住宅楼面单价约23919元/㎡，溢价率14.71%。
该地块位于江滨东路与汤家桥北路交汇处西南，即鹿角湾以南、滨江大排档以西、瓯江公馆以东区域，南侧为暂未挂牌出让的滨江商务区E-12、E-13地块。总用地面积约90.89亩，其中出让面积约70.893亩，总建筑面积约18.54万方。
地块区位示意图
其中，西侧的滨江商务区E-04地块占地约47.55亩，为二类住宅用地兼容商业、餐饮用地，总建筑面积95076㎡，建筑限高80 米且住宅不低于24米。
东侧的滨江商务区E-07地块占地约23.34亩，为商务用地兼容商业用地，总建筑面积90306㎡，建筑限高220米，且东北侧须设置一座不小于180米的超高层建筑。
也就是说，该地块是一宗含180-220米地标建筑的综合地块。为确保地标建筑顺利建成、功能不变，土地出让时还作出了严格要求：
·由市城发集团筹集的商业建筑面积不可分割转让、可整体转让，剩余办公建筑面积不可分割转让、可整体转让；
·非筹集部分办公建筑面积不可分割转让、可整体转让；商业建筑面积自不动产登记之日起十年内不得转让，由地块受让人整体持有和运营，十年期满后，不可分割转让、可整体转让。
·E-07地块地块（除筹集部分）不得建设公寓式酒店、公寓式办公等“类住宅”项目。
·该地块超高层建筑桩基工程完成时，住宅部分可预售不超过住宅计容建筑面积的50%，且以幢为单位；超高层建筑主体结构高度达到1/3时，住宅部分可全部预售。
另外，为确保滨江商务区城市形象，该地块也对建筑立面造价也有严格的规定。
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滨江商务区E-04、E-07地块所处的滨江商务区CBD片区，是温州重点打造的都市形象展现区、服务业发展集聚区。
在温州拥江发展、打造现代化拥江滨海花园城市过程中，滨江商务区被列为瓯江新城核心区，成为接下来温州城市建设的重中之重。
地块实景
滨江商务区E-04、E-07地块西北方向，即大名鼎鼎的老港区地块，正在建设华润万象商业综合体，包括万象系高端商业、约150-318米地标建筑群、高端住宅等，有望成为未来温州重要的商业、形象区域。
滨江商务区E-04、E-07地块以北是鹿角湾项目，规划打造一座集合商业、商务、文化等功能于一体的温州大都市新地标。当前，鹿角湾项目中的温州美术馆将于下半年动工。
滨江商务区E-04、E-07地块以东临时用作滨江大排档，今后规划打造超高层地标建筑群。
建设中的华润时代万象综合体及周边规划项目
因此，滨江商务区E-04、E-07地块在城市形象、商业商务功能上，衔接了老港区地块、鹿角湾项目与未来的超高层地标建筑群，成为滨江商务区北片关键纽带。
上月底，滨江商务区E-07、13地块进行规划修改公示，由住宅改为商务，以提升城市形象、补充商务功能，并为本次地块出让打下基础。
按照滨江商务区控规，滨江商务区CBD片区将规划建设超高层建筑群，涉及7个超高层项目，其中4个项目规划高度为160米，2个项目规划高度不低于200米，还有1个规划高度不低于350米，这些项目规划功能为商业、商务、办公。
滨江商务区北片效果示意图
那么，今天出让的滨江商务区E-04、E-07地块，即助力温州滨江商务区的地标建筑群建设。在短期内，它有望与华润时代万象综合体的约150-318米地标建筑群相呼应，为滨江商务区的建设按下加速键。
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2018年年底以来，随着老港区一二期地块相继出让，万象系高端商业落地，滨江商务区成为温州楼市的热门区域。无论市场冷热，滨江商务区每一宗带住宅的地块，都会引起市场的高度关注。
从老港区一期地块（滨江上品）的约18000元/㎡地价，到滨江商务区03-02-21地块（江山云起）约27400元/㎡地价，再到滨江云谷未来社区一期地块（天樾玺）的破30000元/㎡地价，可谓一浪高过一浪。
同样地，从滨江上品一期、华润九悦一期约38500元/㎡均价，到江山云起最后一期约42650元/㎡，滨江商务区的高端新盘每一期都受到温州高净值人群的追捧。即便天樾玺一期高达约49000元/㎡，同样热销。
建设中的滨江上品、华润九悦
可见，温州人对滨江商务区的未来发展，是高度认可的，也钟爱其现代化的滨江生活方式。从另一个角度也可以看出，温州的滨江高端人居产品，依旧是稀缺的，无法满足温州人的需求。
那么，无论是周一出让的滨江云谷社区二期，还是今天出让的滨江商务区E-04、E-07地块，都将有效弥补滨江商务区高端产品的不足。
但是接下来，滨江商务区CBD区域带住宅的地块，仅剩本次出让地块以南的滨江商务区E-12、E-13地块，该组合地块也被列入今年土地出让计划中。
滨江商务区E-04、E-07地块效果示意图
接下来，若滨江商务区E-12、E-13地块出让，按滨江商务区控规，CBD片区将再无带住宅的地块。
由此看来，今天出让的滨江商务区E-04、E-07地块，也是尤为珍贵的。北侧部分房源或可通过温州国际会展中心的视线廊道，享有二线江景。
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随着住宅搭配商业、商务的出让模式不断推进，长期以来建设进展缓慢的滨江商务区，近两年明显有了进展。
昨天，华峰集团、正泰集团、万洋集团、中广核新能源公司、民商银行、省能源集团、省海港集团等知名企业签约入驻滨江商务区，将建设总部或驻温机构大楼。
滨江商务区实景
在会展路以东，滨江商务区只剩滨江花苑尚未拆除，其余地块基本已开发完毕或正在开发中。
会展路以西，滨江云谷未来社区与其他在建安置房、学校，实现了CBD绿廊以南地块的基本开发。
CBD绿廊以北，今天滨江商务区E-04、E-07地块成功出让。
当接下来滨江商务区E-12、E-13地块出让，将只剩鹿角湾项目、滨江大排档地块。由于该两项目规划为纯商业、商务，没有住宅作为开发商利润，因此或将成为一道难题。但是，只有该两项目推进，才能真正形成滨江CBD。
滨江商务区实景
待上述项目完成后，滨江CBD的土地开发将正式完成。或许到时候，会展中心南侧部分广场用地、22中等相对低效开发的土地，也不排除改造开发的可能性。
至于当滨江CBD不再出售带住宅的地块后，温州下一代豪宅集聚区会在哪？我们认为，它很可能出现在拆迁后的洪殿一带，这里将串联起温州历史街区与滨江CBD，并让温州沿江豪宅带更具纵深。
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发表于 2022-6-30 11:23
