今天，温州市人民政府网发布了关于《温州市区共有产权住房管理办法（试行）》（征求意见稿）公开征求意见公告。（点击左下角阅读原文，查看文件）
根据意见征求稿，符合条件的市区户籍和稳定就业的非市区户籍家庭满足条件下可购买共有产权房，购房家庭可根据支付能力在50%至80%间选择产权份额比例，可以自主选择一次性付款、住房公积金贷款、住房商业贷款及住房组合贷款等付款方式。
其中，户籍家庭要在符合市区无房产前提下同时满足户籍、收入等相关条件，非户籍家庭需满足市区无房产、居住证、社保、收入等相关条件。
意见稿中特别明确提到“购买共有产权住房享有与购买商品住房同等的公共服务权益。”
什么人能买？
市区户籍居民家庭： （一）主申请人具有市区居民户籍连续5年（含5年）以上； （二）在市区无房产（含申请前5年内交易登记的房屋，下同）； （三）申请前12个月家庭人均可支配收入高于上年度当地城镇居民人均可支配收入，且低于上年度当地城镇居民人均可支配收入的200%。
非市区户籍居民家庭： （一）主申请人持有《浙江省居住证》5年（含5年）以上； （二）主申请人在当地登记注册的单位就业且正常缴纳社会保险，申请前5年在市区累计缴纳社会保险满36个月，申请前12个月在市区连续缴纳社会保险且无补缴记录； （二）在市区无房产； （三）申请前12个月家庭人均可支配收入高于上年度当地城镇居民人均可支配收入，且低于上年度当地城镇居民人均可支配收入的200%，家庭财产应当符合规定条件。
共有产权住房以主申请人及配偶、未婚子女作为一户申请购房家庭。申请购房家庭应当推举1名具有完全民事行为能力的家庭成员作为主申请人，其他人员作为家庭成员。未婚子女已作为家庭成员的，婚后若符合条件的可再申请共有产权住房。35周岁（含）以上的单身申请人可以个人名义申请。 一户购房家庭只能享受一次共有产权住房保障。
共有产权房从哪里来？
划拨土地集中新建。市级做地主体和各区政府作为市、区两级共有产权保障住房的筹建主体，由具有开发资质的国有企业进行开发建设，土地使用权划拨至该国有企业名下。
商品住房项目。配建在商品住房建设用地出让中按一定比例直接配建的。土地出让决策机构在研究土地出让时，应充分征求住建、发改、财政等部门意见，明确共有产权住房配建地块及建设要求、户型面积、配建比例、交付时间、销售方式、销售基准价、车位车库产权归属、不动产登记、房源回购等内容，以“竞地价”方式公开出让住宅用地，由土地受让企业进行开发建设。
既有房源转用。商品住房项目配建的政策性住房（人才住房）、拆迁安置房或其他社会房源，可以按照规定程序转为共有产权住房使用。
共有产权房怎么定价？
预售的共有产权住房销售基准价格参考相近时期、相邻地段、相似类型的商品住房市场价格确定。 既有住房转用的共有产权住房销售基准价格参照相近时期、相邻地段、相似类型的二手住房市场交易价格确定。 单套销售价格按照销售基准价格及其浮动幅度确定。
购房家庭产权份额是购房家庭实际出资额占共有产权住房单套销售房款的比例。购房家庭产权份额比例不低于50%且不高于80%。购房家庭可按50%、60%、70%、80%四个等次自主选择持产权份额。
其余部分为政府产权份额，由政府指定部门或机构（以下简称代持机构）持有。政府产权份额以不高于市场租赁价格租给购房家庭使用。
购房家庭可以自主选择一次性付款、住房公积金贷款、住房商业贷款及住房组合贷款等付款方式。 购房家庭产权份额抵押的主债权范围仅限于购买该共有产权住房的购房贷款，不得办理购买该住房购房贷款之外的抵押贷款。
假设共有产权房总价200万，按照最低50%份额，最低首付200W*0.5*0.3=30万，若可以首付两成，岂不是最低20万可以拥有一套房。而同地段商品房，首付三成也要60万。
最后，共有产权住房可以入市交易。购房家庭取得不动产权证满5年及以上的，可向代持机构提出一次性增购政府份额的申请，增购后住房性质转为商品住房。不过在原不动产证取得满10年后，方可将其产权份额上市交易。代持机构在同等条件下具有优先购买权。代持机构放弃优先购买权后，购房家庭方可向他人转让。转让后，住房性质转为普通商品住房。 建房3年，领取不动产证满10年，才可转让，实际上相当于锁死13年。
小结：
共有产权房明确了产品以中小户型为主（新建高层90㎡以内），，入不了中高端改善客户的眼。其购买群体一般为刚需购房群体，他们在购房选择上，一般会以二手房市场的低总价、中小户型老旧房源为主。
由此可见，共有产权房的出现，会对同板块内的老旧小区，楼梯房产生冲击，毕竟相同的资金条件下，可以买到更大、更新的共有产权房。
其次，在公共服务权益方面，提出“购买共有产权住房享有与购买商品住房同等的公共服务权益。”这或意味着，共有产权房和商品房学区一致。
参考已经实行共有产权房的城市，市场两极分化明显，位于城市核心区、商品房房价较高的区域、交通便捷的区域，尤其是拥有优质学区的区域，共有产权房受到追捧。
可以预见，如果共有产权房地段优越、交通便捷、具备优质学区，一定会成为市场热门；但如果地段一般，也没有优质资源配套加持，那么很可能“无人问津”。
综上，共有产权房对楼市影响，主要看共有产权房所在的区域、交通配套等，特别是学区属性。此外，即便有影响，主要是老旧小区、小面积、低总价刚需房源。
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发表于 2022-6-16 16:48
