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同样深受需求收缩、供给冲击、预期减弱的温州楼市，各方都在盼望着及时雨。
当全国多数城市出台相关楼市提振政策之后，近期，温州房地产行业内流传着温州版15条提振楼市的新政策，即将实施的消息。
从刚刚挂牌的瑶溪南地块明确提出“竞得人可自主选择是否全装修销售”，瓯江口地块、横渎地块、七都地块明确执行“地价封顶摇号”等新规，再结合部分银行利率走低、部分新盘已执行20%首付比例及公积金新政等现象，看来，当前流传甚广的“温十五条”已部分实施。
根据坊间流传的政策，这15条政策主要针对购房者、开发商买卖双方，以降低购房者、房企资金压力，预留未来发展空间，提升购房、拿地积极性。
下面，我们简单看看“温十五条”相关内容，对楼市会有哪些利好？当然，以下内容仅供参考，一切以有关部门发布、执行为准，相关政策解读同样以有关部门口径为准。
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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
楼市持续低迷， 购房者成了楼市的“生命之源”，只有购房者出手了、市场成交活跃了，楼市才能回暖。 因此，本次“温十五条”对购房者释放了不少积极信号，以扩大购房群体、释放市场潜力。
首先，本次新政放宽了首套房贷款资格认定，只要在温州市域内名下有1套房并结清贷款的，即可认定为“首房首贷”，购买普通住房享受贷款优惠政策。
这将减轻市民购买二套房的资金压力，可释放普通改善、子女就学、郊县进城、城市居民返乡、第二居所等购房需求。
不过这针对的是普通住房，建筑面积超过144㎡的属于非普通住房，那么二手房市场上的“老破大”依旧尴尬。
其次，为降低个人住房消费负担，本次新政首套房 （普通商品住房、二手房） 最低首付比例降至20%、二套房降至30%。鼓励银行进一步降低居民家庭首套刚需住房贷款利率。
本次新政同时提出降低首付比例、房贷利率。单纯降低首付比例仅降低了眼下资金压力，反而将成本转嫁至未来。但本次新政不仅提出降首付，还提出降低首套刚需住房的贷款利率，要求推动利率向底线靠拢，保持住房贷款利率在全省乃至长三角地区处于较低水平。
目前，温州已有部分新盘执行20%的首付比例，也有商业银行对优质客户首套房按揭利率最低可至4.25%。
对于受疫情影响而失去收入来源的购房者，本次新政也提出灵活调整住房按揭还款安排，合理延后还款期限。
第三，加大支持公积金力度。其中，家庭首套住房最高贷款额度单位缴存的提高15万元，双人缴存的提高30万元。贷款额度计算办法中缴存时限倍数提高至5倍作为基数，最高倍效增至11倍。个人住房公积金贷款最低首付款比例调至20％，二套房降至40%。
在温州，一般为职工缴纳公积金的单位，普遍为优质机构，对未来预期相对稳定。结合当前经济形势，支持公积金使用即支持优质机构职工购房，尤其是改善购房。
02
楼市温州 LOUSHIWENZHOU
除了针对购房者，“温十五条”也有多个针对开发商的措施，确保开发商的融资便利、利润空间、产品多样性，提升开发商拿地积极性。
这不仅仅关系到楼市，还关系到城市平稳运行与未来发展预期，只有开发商拿地了，楼市和城市建设才能良性循环。
首先，本次新增改变了土地定价、竞拍方式。起拍价在评估价基础上可最大下调20％。同时，溢价率设置不超过30％，采取封顶摇号或封顶后一次性报价竞价方式进行出让。
刚刚挂牌的城市中心区A-41b地块、半岛起步区C-08c地块、未来科技岛03-C-06地块、未来科技岛04-C-29地块，要求当溢价率达到近15%时，均不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过线下摇号的方式确定竞得入选人。
由此看来，土地价格下行将是必然的。2020年以来，为对抗疫情，再加上国际资本流入，国内土地价格大幅上涨，并带动了房价上涨。在大潮流下，温州也不可避免。但是，这些涨价投资了未来发展空间，也是导致后来市场急转直下的原因之一。
当土地价格下调，让开发商有利可图，才有拿地意愿。同时，也只有适当的利润，才有条件不减配、保证品质。当然，这需有关部门进一步细化规则、加强监管。
同样地，无论是减轻购房者负担，还是让购房者看到价差空间、有利可图，都有利于扩大购房群体、提升购房积极性。正如2019年的温州楼市，就处在量升价稳的良好状态。
若封顶后不再竞报政策性用房面积，那么保障房、人才房等或将通过其他途径建设，这种混合住宅也将减少。
同时，面对当前房企普遍存在的资金紧张现象，本次新政还提出优化出让金支付方式，在合理范围内采取分期缴纳出让金、延长出让金缴纳期限等措施。为避免土地流拍对市场带来不利影响，并鼓励地方国企参与房地产开发，接下来土地出让将实施托底竞买。
另外，新政要求金融机构满足房企合理融资需求，推动房地产开发贷款平稳增长，允许开发商通过银行保函释放监管账户内的资金。
更令购房者关注的是全装修政策的松动。接下来， 开发商竞得土地后，可自主选择是否全装修销售，鼓励减少非承重隔墙的设置，避免浪费。 那么，接下来重出江湖的不仅有毛坯房，或许还有拓展面积。这将更好地迎合市场、购房者喜好。
比如刚刚挂牌的瑶溪南单元12-F-35地块、城市中心区A-41b地块、半岛起步区C-08c地块、未来科技岛03-C-06地块、未来科技岛04-C-29地块 ，就明确提出竞得人可自主选择是否全装修销售。
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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
除上述政策外，“温十五条”还提出加强房地产风险监测预警、积极协调逾期交付项目、加快人口集聚、营造良好的市场环境、主动对接服务企业等，以确保楼市健康、平稳运行。
从上述政策看，对于本身没有限购、限贷政策的温州，已尽力释放各方面利好，部分政策力度已达史上最大程度。可见，温州正全力支持合理住房消费，推动市场平稳运行，让城市建设尽快步入良性循环。
若“温十五条”全部实施，再加上相关金融政策持续放宽，可见楼市相关正在正走上宽松之路。那么，到一定时候，楼市或将稍有起色，近期开发商的各种打折、赠送等“暗降”行为，或将减少。今年9-10月的楼市传统旺季，是一个值得观察的时间点。
这时候，刚需、改善购房群体，可按需求出手了，尤其是有急住需求的购房者。不过鉴于经济形势、国际形势尚不明朗，导致消费需求收缩、未来预期减弱，预计楼市还很难全面回暖。
因此，购房者仍需按自己资金实力及未来预期安排购房，切勿盲目加杠杆、激进行事，也暂且不建议投资客出手，资产配置亦需谨慎。
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发表于 2022-5-26 19:30
