◎来源丨温州房哥 ◎文/编丨房哥团队
 一个朋友问：这几年温州新盘交付目不暇接，哪个盘微观环境等条件比较突出？
你看它，东西两侧紧挨公园，北侧远眺瓯江：  ▲鹿岛万象天地航拍鸟瞰图。拍摄于2021年10月27日。k1va/摄▲鹿岛万象天地西侧公园实景。拍摄于2021年10月
小区边上，水系三面环绕，真可谓“玉带缠腰、环抱有情”，活脱脱“一副好风水”：
▲鹿岛万象天地周边河景。拍摄于2021年10月
除此之外，楼盘北侧沿江自带独立的规模商业和商墅，教育一条龙到底：开发商代建了幼儿园、建小及温州实验中学分校，加上铝板干挂的建筑外立面，这个200来亩的超级大盘，还真是有点让人想流口水。
 照理说，鹿岛万象天地这样的条件，应该让业主够满意了吧。但在最近快交付的节骨眼上，许多准业主纷纷搞起了维权。
到底是怎么回事？经房探打听，出的问题，主要在于小区外立面和公区目前所展现的品质，不如人意。   ▲现场实景效果，开发商在整改中，提升难度较大 ▲部分楼栋北侧立面，以涂料为主（红圈处），绿圈处为铝板 ▲围墙、侧门简陋
为此，准业主们“八仙过海，各显神通”，有去政府部门查看图纸档案的，有打电话到华润总部投诉的，有约开发商进行商谈的，有为提升品质“出谋划策”的......
这其中，也有位业主认为，应当从“契约对开发商的约束效力”方面入手，他们指出“土拍时约定的建筑和园林高造价标准，没有被开发商遵守并执行”。
那么，这位业主所说的“土拍约定的高造价标准”，到底是怎么回事呢？之前大家好像都没听过啊！
原来，近几年政府为了提升“市容市貌”，提高住宅小区品质，常常在土地挂牌出让时，资规部门通过出让文件明确规定了挂牌地块建筑外立面、园林等单方造价的最低标准。
以鹿岛万象天地为例——根据鹿岛万象天地所在地块项目建设管理合同的相关约定，住宅外立面工程（含门窗）平均造价不低于1000元/㎡，景观工程不低于1000元/㎡。 ▲截图自温州市七都片区北单元03-B-46等地块项目建设管理合同。图/浙江省土地使用权网上交易系统，以签署的正式合同为准
根据组合地块代建绿地、河道开发建设合同的相关约定，建筑以外的绿地单方造价不少于600元/㎡（不含河岸驳岸）。 ▲温州市七都片区北单元03-B-46等地块配建协议（绿地、道路、河道、地下室）
应该说，鹿岛万象天地这个造价标准还是比较高的。那么，实际交付标准有没有达到挂牌文件的规定标准呢？咱们来逐一分析下。
A现有外立面造价或不达标
根据房探打探，近期交付的绿轴某改善项目，外立面以铝板为主（凹槽天井部分真石漆涂料），门窗采用断热铝合金门窗、中空LOW-E玻璃窗，其“铝板+涂料+门窗+玻璃栏杆”的单方造价标准大致为750元/㎡。
而鹿岛万象天地北侧立面大比例为涂料，铝板干挂比例明显低于前者，按照经验判断，鹿岛万象天地的外立面（含门窗）造价与挂牌文件约定的不低于1000元/㎡的标准相比，似乎有较大差距。（关于造价的结论，仅为我们主观猜测，最终以实际投入为准，下同） ▲鹿岛万象天地某幢北侧立面实景
B景观工程造价或不达标
在温州，中梁的垂直绿化体系认同度相对较高。以七都板块的滨江首府、南湖板块的四季原著为例，两者的景观工程造价（含回填土、硬质景观、软植景观）大致在500-700元/㎡之间。 ▲鹿岛万象天地隔壁滨江首府园林鸟瞰图。航拍于2021年10月27日。k1va/摄 
▲ 鹿岛万象天地隔壁滨江首府 园林实拍。摄于2021年10月27日
▲鹿岛万象天地隔壁滨江首府交付时实景
而鹿岛万象天地园林的小区内造价标准要求不低于1000元/㎡，这个标准，几乎是中梁首改类楼盘的两倍。而目前的现场实际效果，似乎还比不上对方，除了景观水池，其它部位泛善可陈（不排除后期二改提升）： ▲鹿岛万象天地园林实拍。摄于2021年10月。以交付时为准
因此，从鹿岛万象天地现有展现情况来看，与不低于1000元/㎡的造价要求，有较明显差距。
C东西边代建公园绿地差距较大
西侧代建公园整体还算过得去，但东边沿河绿化公园等其它部分，太过简陋！ 
▲鹿岛万象天地东侧代建公园绿地实拍。摄于2021年10月
大家来评评理，这样的效果，能达到挂牌约定的不低于600元/㎡的造价标准（不含河道驳坎）吗？
 而在土地招拍挂中直接约定最低造价标准，已经是当前温州土地出让的常态，鹿岛万象天地当前的状况并非孤例。
以超80%以上建面为安置房的 中梁·鹿城中心为例，按照相关合同约定， 安置房部分（备案名：鹿锦西园） 造价要求不低于5300元/㎡（以建安工程总费总价，含地下室），可谓是 “高配版”安置房。目前项目已经进入二改阶段，咱们也来一睹为快！
（鹿城中心尚未交付，目前正在施工中，不代表整体交付水准。下文图片拍摄于10月27日，除注明外）
安置房（鹿锦西园）
外立面：基座石材、顶部金属漆，主体仿石漆墙面加蓝玻门窗，整体质感比较不错，与市面上改善型商品房差不多。
南立面：
北立面：
楼栋主入口和腰线、屋顶遥相呼应，均为斜切，有一定先锋性！
园林景观：绿化方面要求造价不低于450元/㎡（据土地招拍挂文件），从观感上与一般商品房接近，就是地面车位较多，水系、硬质景观较少，相对省成本。
人行主入口：
架空层：
标准层候梯门厅：
北侧代建景观带（要求绿地单方造价不低于600元/㎡）：
商品房（鹿锦东园）
商品房外立面，以铝板为主，局部涂料，整体风格与安置房一致，远观差距不太大。 由于地块较小，腾挪空间有限： 主要景观节点：
人行主入口大门：
标准层候梯门厅：
架空层：
北侧代建景观带（要求单方造价不低于600元/㎡）：
铂金湾
再看对岸安置房与商品房混居的小区恒达·铂金湾，铂金湾安置房，政府支付的建安成本造价不大于4500元/㎡。
外立面以铝板干挂为主：
再来看看细节（下图摄于小区交付时点）：
小结 从实际效果来看，鹿城中心安置房虽然不错，但与铂金湾安置房相比还是明显有差距的。鹿城中心安置房的造价标准是约5300元/㎡，铂金湾安置房的造价标准是约4500元/㎡，单从两者比较来看，我们有理由怀疑鹿城中心安置房的造价标准可能没有达到挂牌文件的规定要求。
鉴于温州当前几每一宗地块出让，都约定了明确的造价标准。因此，如何将土拍中约定的“造价标准”扎扎实实用到提升项目实际品质上是一个值得思考的问题。
就此，房探认为——
房探观点
牵涉公共利益，问题即将出现，建议政府部门引起万分重视！
按照土地出让合同，尽管缔约方只为开发商和政府职能部门。但开发商在拿地时，根据土地招拍挂约定的“造价标准”等建筑品质要求计算成本并出价，如果最低造价标准没有办法实现，对于其余开发商来说不公平；
其次，土地招拍挂中的造价标准等建筑品质要求公开发布，成为了购房者衡量楼盘品质的一个重要标尺，相当于与公众构成了一个契约关系，若无法落实，有违政府公信力；
再次，即便开发商与政府相关部门在正式签署土地出让合同等文件时，对具体条款发生了变更，但也不宜也不应降低相应的建筑品质要求。
因此，当务之急是如何将这个空子弥补起来，如何让“大建大美”的品质贯彻落实。
房探建议
 机制：引入独立第三方审计
可聘请第三方独立、有资质的审计机构，对工程造价进行审计，若达不到造价标准，可要求开发商追加成本投入到建设中； 政府：多部门联合监督落实
根据土地招拍挂文件的约定，项目建筑品质的要求由属地住建部门和所在街道把关和监督。而相应的土地出让细则由自然资源和规划部门拟定。
考虑到一方面专业性较强，另一方面牵涉面较广，建议属地街道政府和资规部门在竣工验收前或不动产登记时，做好监管。 开发商：肩负起主体责任
造价标准是土地出让合同的一部分。建议开发商珍惜品牌，提早介入，自查自纠，担负起主体责任。 业主：抓住核心，理性维权在维权时，建议业主抓重点、抓核心，注意这些事：如果开发商在交付时，与《商品房买卖合同》约定不符、房屋质量与国家规范不符、交付产品与广告宣传明显不符等情况，购房者自然可以挺直腰板维权。
显然，今天的案例，购房者完全可以通过行政渠道，要求政府对相关造价标准进行核实，如果达不到要求的，可以通过法律渠道提起诉讼。
好了，今天就说到这！
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发表于 2021-10-30 08:18
