买房置业，有无“偷面积”一直是温州人格外关注的一个点。
在毛坯交付时代，阳台二改、中空搭建、设备平台挪用……一系列“神操作”之下，有的高层住宅宣称得房率超过90%。
▲大诚金廷实景图。/房哥历史资料图
为了实现超高得房率，这些毛坯房需要通过验收后的二次改造，才能把“偷面积”落到实处。而开发商为了规避风险，“甩锅”给购房者，通常会指定第三方“马甲”来操作此事。典型的流程是这样的：
▲一个典型的二改流程
毛坯房时代，为了能得到“偷面积”、节省二次改造费用、同时保证立面的整齐划一，购房者一般都会同意履行这样的委托收房和二次改造的程序。
随着新计容规定的实施，“偷面积”腾挪的空间被收窄，加上近年来全装修交付全面铺开，新商品房“偷面积”基本上算是“淡出江湖”了。
因此，如今大部分开发商已不统一组织二改，也不逼迫购房者签订“委托收房与二改协议”。
但也有少部分全装修新盘，要封闭个阳台或设备平台啥的，提高一点点得房率。这个时候，开发商也会要求购房者与“指定第三方”签订“委托收房与二次改造协议”。
全装修房也搞二改协议，恰恰有可能会成为购房者日后交付的“大坑”！
话说，就在近日，阳光城·愉景公馆（备案名：愉景嘉园、愉欣嘉园）的业主就为了全装修住宅的二改协议与开发商起了争执。
阳光城·愉景公馆位于瓯海区潘桥街道大连路与宁波路交叉口（横屿头家居市场西面） ，于2018年7月29日首开，毛坯均价约为1.8万元/㎡ ，共有住宅建面约20.5万方，计约住宅1900多套。
▲愉景公馆效果图
该项目原计划于今年9月30日交付，而如今却因种种原因可能要延期至12月30日左右实际交付给业主。为此，有购房者向开发商讨要说法。得到的回复，却是：
因疫情影响，延期40多天；
又因二改的缘故，施工工期还要90天。具体的，二改协议有明确约定。（来源：据业主口述）
此时，愉景公馆的业主才关注到“二改协议”上来！于是，有业主把签购房合同时将要签署的空白“二改协议”发到了业主群中，便引起了轩然大波。
▲点击查看大图。左右滑动可以查看更多图片。/业主供图
业主甲
啊！二改还要委托第三方收房，二改前业主失去了验房资格；二改完成交付后，又明确约定不能因为工程问题拒收！出问题还要业主自己担责？！
买房子太难了，“二改协议”全是霸王条款。买房时根本没来得及看啊~
业主乙
不会吧！我们96方好像根本没有二改，怎么当时也要求我们签二改协议。这下还能要求开发商逾期交付赔偿吗？
业主丙
“二改”就是逃避延期交付赔偿的借口啊！二改协议又强制第三方公司代收房子，我们真是被安排得明明白白！
因房子延期交付，有部分业主在和开发商磋商时，开发商又提出要补签《承诺书》。《承诺书》重申因改造引起的相关风险和后果由业主承担，因改造造成的屋面、墙面、外立面及公区、景观等部位的变化，业主不会拒绝收房、退房或者提出索赔等。
▲《承诺书》模板。左右滑动可以查看更多图片。/业主供图
通过这番神操作，开发商似乎把自身的责任撇得干干净净。那么业主可能踩中了什么坑呢？
可能步入的“坑”
交付时间“被”延长
按照购房合同和二改协议，商品房应当在9月30日交付，否则开发商应当承担逾期交付的风险。二改协议虽然约定为收房后90天交付，但这在法律关系上与开发商无关。
即便因新冠肺炎疫情作为不可抗力导致施工延期。不可抗力的起止时间应该以疫情对项目的实际影响来评估。对此，温州市住建局在2020年3月27日下发了55号文件，明确了延期交付的时间计算方式。也就是说，疫情影响在工期上也最多只能延期40多天。
▲截图自温州市住建局官网
即，即便有二改协议，正常情况最多也就是在10月中旬交付。否则，开发商属于逾期交房，应当承担逾期交付责任。
这也是后来为什么开发商要求业主补签《承诺书》的原因，已签署了《承诺书》的，则以12月30日交付。
或失向房开主张逾期交付责任的机会
按照《商品房买卖合同》第十三条约定，开发商逾期交房在180天内的（扣除疫情不可抗力实际影响天数），开发商应当支付全部房价款万分之一的违约金（不同购房协议略有差异）。假如房价为230万，也就是每天230元。
▲图据愉景公馆购房合同
假如超过180日，则购房者可以选择解除协议，开发商需要支付全部房价款0.01%的违约金（230万房子相当于每天230元），并承担利息损失。如果购房者选择合同继续履行的，开发商支付每天万分之一总房价款作为违约金。
另外，业主也可以向开发商主张在逾期交房期间的租金等损失，并免交逾期期间物业费。
而由于第三方收房与二改机构为开发商指定，在诉讼、维权等中，该机构大概率会配合开发商出具收房证明，佐证开发商已经及时交付，令购房者失去主张开发商逾期收房的证据。
丧失法定验房时点，出问题易扯皮
签了二改协议后，最主要的影响在于失去了在法定交付时点验房的机会。
全装修二改毕竟与毛坯二改不同。毛坯二改后，即便有些质量问题扯皮，业主一般在装修阶段会修整弥补，负面后果有限。
但全装修房是奔着“拎包入住”的目的而去，且当下装修质量问题高发，二改后假如存在众多质量问题（如漏水开裂等），而收房早由第三方完成。此时，很容易混淆装修质量问题的责任方，到时候开发商如果扯起皮来，业主有可能“叫天天不应，叫地地不灵”，不仅维修没保障，因质量问题延迟入住，也是无法索赔。
那么，业主该如何维护自身合法权利呢？
围绕着两大核心问题，房探请来了律师为大家答疑解惑。
PART 01
已经签署二改协议的购房者，应当怎么维权？二改协议能否撤销？
以阳光城·愉景公馆为例，就约定了不可撤销或变更，否则视为业主违约，需承担相关经济损失及违约金。▼
“律师观点：购房者可主张争议条款不成为合同内容
项建挺律师
浙江嘉瑞成律师事务所合伙人
温州市律协第五届青年律师之星
已经签订二改协议的购房者，目前主要问题系房产原定于2021年9月30日交付，因为需要二改等原因，根据二改的协议约定，预计延期至2021年12月30日。
鉴于二改施工范围主要是对窗户和相关设备平台进行改造，确实需要相应的工期，故房产迟延交付存在合理性，且既然双方已经对延期交付做出约定，故购房者不能就2021年12月30日之前不能交付房产而向房开公司主张权利。
二次改造协议属于双方签订的协议，如果没有撤销的法定事由，则不能撤销。
但鉴于二改协议中相关条款系相对方事先准备，且大规模重复使用，不允许购房者修改的合同，该相关条款属于格式条款。
根据民法典第496条第2款的相关规定，格式合同在签订时，如果相关条款事关购房者重大权益的，则相对方应该进行提示或者说明。否则，购房者可主张该条款不成为合同的内容。
对此，也有律师有不同看法：
“律师观点：能否撤销尚无定论，可协商解决
项武峰律师
浙江六和（温州）律师事务所合伙人
二改协议能否撤销，在温州地区目前没有明确的一个定论，因为没有判决书对该协议的效力及能否撤销作出明确的说明。
至于维权，建议找开发商协商，协商不成的，可以通过媒体等渠道，诉讼等一般是最后的选择。
PART 02
部分户型实际并不存在二改，开发商以已签订二改协议主张延期交付是否可行？
业主是否可以主张因二改不存在，而要求开发商承担延期交付责任。
“律师观点：可要求开发商承担逾期交付责任
项武峰律师
浙江六和（温州）律师事务所合伙人
如实际并不存在二次改造的，那么开发商以已签订二改协议主张延期交付是没有事实依据的。
业主应当可以主张实际不存在二改，而要求开发商承担延期交付的责任。
“律师观点：可要求开发商承担逾期交付责任
项建挺律师
浙江嘉瑞成律师事务所合伙人
温州市律协第五届青年律师之星
鉴于该户型实际没有进行二次改造，故客观上不会出现因为改造而需要工期的事实；如果该户型出现逾期交付，从公平合理角度而言，属于开发商违约，购房户可以要求开发商承担延期交付的责任。
另，根据2018版《浙江省商品房买卖合同》示范文本第二十九条约定第二款：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定，开发商不能以事实上不存在的二次改造为由而要求免除逾期交房的违约责任。
同时，二改协议中就逾期交付责任的免除也属于格式条款，根据《民法典》497条的相关规定，开发商的免责条款，属于无效条款。
可以说，在这一点上，两位律师的观点是一致的。
对于愉景公馆业主如何维护自身权益，购房者从中要吸取什么教训？房探在此再简单说几句。
房探简评
----购房者在签署“二改协议”时要审慎，如有顾虑可以不签。毕竟全装修二改也就数千元利益。
----若购房者购买的全装修房已经签署了“二改协议“。那么，购房者仍然能够在预计交付时间（大致为11月中旬），可以通过提请法院证据保全（需提起诉讼，要事先和法院说明）、公证处拍照公证等方式，固定项目实际并未完成，开发商逾期收房的证据，以此向开发商主张逾期交付责任。
当然，违约金预计大约为一天200多元（具体看总房价）。
----若购房者认为合同条款有存在霸王条款之嫌，可以向市场监督管理局反映。翡丽湾、江滨ONE业主均向市监部门反映并得到了积极回应。其中，翡丽湾被要求重新修改合同后备案，以对业主有利的为准；江滨ONE被行政处罚并责令整改；
----在第一个验房时点验房。全装修交付，如果存在渗漏、大面积空鼓等问题，后期入住后再发现，会相当麻烦。因此，建议业主在开发商通知收房后，委托有资质的第三方专业机构验房。
如果无法撤销二改协议，那么，在开发商通知业主委托的第三方进行收房的时点，业主可以与第三方机构一同前往现场查验，到时也可以请专业验房机构参与验房，如存在问题或不具备交付条件，业主可以发书面函要求委托二改的第三方机构拒绝收房，从而维护了自身的合法权益。
最后，来简单看看愉景公馆业主的部分其他诉求（由业主提供，下同）。
A绿化问题
业主反映：
绿化档次不足，树木稀疏，造型简易，甚至不如部分安置房。
B小区大门与入户门问题
业主反映：
大门与效果图等差距明显，没有面子。
楼栋入户过于小家子气：
C外立面问题
部分外立面石材色差明显：
因篇幅所限，不一一例举。鉴于愉景公馆才通过竣工验收，绿化、景观、公区等部分还在二改、优化提升之中。我们暂时不予置评，将在正式交付后一一点评。
当然，在此希望开发商能对业主反映的上述问题给予足够重视，将业主理想中的家交付到业主手中。
好了，今天就说到这！
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发表于 2021-10-16 20:36
