|
|
01
10月11日，在杭州第二轮集中供地的前一晚，杭州市自然资源和规划局发布公告，决定终止17宗地块的使用权挂牌出让活动，其中包含了9月份流拍又重新出让的10宗竞品质地块。
本次第二轮集中供地原计划出让31宗地块，拍地前夕，数量骤减至14宗地块，确实让人唏嘘不已。
来源：杭州市规划和自然资源局
犹记得5月上旬，杭州迎来首次集中供地，首批集中供应的57宗涉宅地块，41块地封顶，单两天时间卖地收入就达到了1178.2亿元，这绝对算得上是杭州土地市场的高光时刻。
而第二轮集中供地，出师未捷身先死，地还没拍，就已经终止了超半数的地块出让。相较起第一次集中土拍轰轰烈烈的拍地情况，第二轮集中土拍的寒意可谓是铺面而来。
至于剩余可出让的14宗地块们，虽然全部成功拍出，从成交结果来看并不乐观。
正式出让的14宗涉宅地块（含1宗人才租赁和1宗人才商品房），总揽金257.46亿元。其中9宗地块底价成交，只有5宗地块溢价成交，最高溢价率仅为11.04%。
02
杭州土地市场降温是客观事实，背后原因多样：
一方面，和第一批集中供地不同，本次的二轮供地是在限溢价、限马甲、限房价等多个土拍新政调控之下，面对土拍规则升级，控制溢价率的同时，各大开放商参与土拍门槛变高，再加上竞品质这一要求也直接提升了房企拿地的投入成本。
另一方面，在二道红线，融资情况持续收紧的状态下，房企融资难度增加，加之二道红线同样会导致购房者出现向银行借贷难的情况，购房者只能拿出首付款，后期银行按揭贷款难放，从这个角度而言也会对房企的资金回笼造成阻碍。
因此对于融资难、资金链紧张的房企来说，点要打对，钱要花在刀刃上，拿地也就更为审慎，土地市场随之降温，从而出现流拍等现象。
当然，“流拍”、“终止交易”、“爆土拍冷”等现象，也并非只在“卖地大户”杭州一城出现，同样的剧情已经在沈阳、上海、南京、重庆等城市轮番上演。
●9月15日，成都，17宗地块终止出让；
●9月23日，南京，11块地终止出让；
●9月24日，沈阳，24宗地停止交易；
●9月27日，南京，25块地底价成交；
●10月7日，上海，7宗地块终止出让；
从整个大市场来看，所有的信号都指向一点：下半场的土地市场转冷了。
03
就在杭州地块终止出让的同日，位于温州瓯海区的茶白片区南北村单元A-04地块流拍。
对比上半年土地市场的火热，温州下半年的土拍市场显得“萧瑟”的多。
温州的拿地冷，我们可以从数据上直观的看出来：
很明显，2021年上半场的土地端，封顶＋竞配，火爆不断，1--4月份的市区出让土地溢价率基本上都在30%，从5月份开始市场下行，6月份更是在数据上出现了断层式的分裂，而在6--9月份里，除了7月份土地市场有所升温，8、9两个月同样走低，这期间的土地市场的成交溢价率呈“倒V”。
具体来看看进入下半场的土地市场，从7月至今，温州流拍、终止交易地块合计约8宗。
其中大部分都集中在8月份，8月份市区供应14宗地块，但最终成交的只有8宗地块，这就是因为临拍前出现“终止交易”以及地块“未成交”流拍等原因造成。
而在成交的8宗地块里，除了七都岛三宗地块吸引了十余家房企参拍外，大部分地块参拍仅2-3家报名，地块平均成交溢价率较低仅约5.8%。
成交地块里，就连关注度较高的中央绿轴地块，也没能挽回土拍热势。当然这里面有地块本身的原因，由于地块本身的起点较高，在资金承受力、投资周期等多因素作用下，房企拿地更趋于理性。
到了9月份，温州市区土地市场持续降温，供应2宗，仅成交1宗安置地块，成交建面5.2万方，成交溢价率0%。
不难看出，温州市区土地市场同样明显转冷。
但话说回来，土地转冷倒也并非大坏事，可以给过热的楼市降降温，有一定的时间进行调整，就像是温州上半年的土地市场，各个板块地价涨幅明显，甚至出现“面粉价逼平面包价”现象，这任谁看了不会对接下来可能上涨的房价说一句：压力山大！
此外，除土地端转冷，今年的金九银十可能也不会同往年般热闹。详细数据过段时间跟大家分享，圈哥下班回家撸猫。
|
|
发表于 2021-10-14 20:41
