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就在今天，温州市茶白片区南北村单元A-04地块未成交，究其原因主要是因为该地起始楼面价过高以及区位条件差，还有就是该地的用途有一大部分都是商务用地（以及零售商业用地），这样的情况下政府也只回购了一小部分，这种地谁会来接盘呢？
这样看来这宗地块的未成交似乎是必然的结果。
该宗地块位于瓯海区梧田街道南堡村，瓯海大道与牛山大道交汇处西南方向的位置，整体上来看，好像是贴合着山体的一脚，形状独特令人匪夷所思。
温州市茶白片区南北村单元A-04地块具体位置
具体信息如下：
地块信息
NO.1
| 性质 | 商务用地兼容零售商业用地、餐饮用地、二类居住用地 | | 区位 | 瓯海区梧田街道南堡村，瓯海大道与牛山大道交汇处西南方向的位置 | | 出让面积/容积率/建筑面积 | 70241.31㎡/1.9（住宅容积率≤2.85）/133457.9㎡ | | 起始总价/起始楼面价 | 68940万元；5166元/㎡ | | 建筑限高 | 80米（且住宅建筑高度＞24米） |
地块点评
NO.2
# 城市大区位 #
板块认可度一般，但是界面有改善空间
先从城市的大区位上来看，这宗地块属于牛山板块。近几年大拆大整后，牛山板块的板块界面也有了一定的改善，但是总体上来讲还存在着很多问题。
依托于S1线德政站，104国道，瓯海大道的便利交通，具备打造温州少有真正的TOD（公共交通优先发展）项目。经过整治的河道水系东牛山山脚经过，相映成趣；沿河景观带、滨水公园、广场等随处可见，有着宜居的生态环境。
但板块内部还存在着工业与住宅混杂的情况，从这个角度来讲，生活环境并不是十分宜居，城市界面略显老旧，并未彻底翻新，而且板块内的在售项目基本上都要依靠轻轨、铁轨或者瓯海大道来售卖，虽然交通便利，但是噪音影响普遍都很大。
下面我们来具体分析下城市小区位中该地块的具体信息。
# 城市小区位 #
城市配套并不丰富
该宗地块位于牛山板块，紧挨山体，在区位上并没有太大的优势。
商业配套方面也并不丰富。距离1.7公里的德政站作为一个新的中心，能拿出一些配套辐射给周边的商品房，但是受距离影响该地块所能分到的“羹”并不多。
还能拿出来讲的可能就是距离1.4公里左右的牛山广场，以及欢乐天地自带的商业综合体，能满足未来住户一定的生活需求。
真要说的话，该宗地块的主要优势在于交通方面，距离不到100m的位置就是瓯海大道。很大程度上能解决东西向出行的问题，但是该地块与瓯海大道相隔太近，会产生一定的噪音污染，这为以后的生活质量大打折扣。
# 微观环境 #
居住氛围还未成型，土地发展不成熟
由远及近来看，地块周边的环境较差。
周边基本上都是老旧小区、工业区以及一些未开发的土地，西侧与南侧不到五百米处都建有宗教建筑，对此有忌讳的朋友们可以在后期关注一下。总体而言，居住氛围还未成型，土地发展不成熟。
地块东北侧有小部分河流流经，并且靠近牛山公园，生态绿化方面应该不算差，景观视野上也有一定的加分。
但地块形状实在太过“奇葩”，未来小区在楼幢排布、景观营造上，可以想见会有一定困难。
据出让文件中可知，地块主要是用于商务用途，值得注意的是文件中写到住宅建筑须集中布置在地块南侧，那么这在很大程度上减弱了瓯海大道对业主的噪音干扰，但是也会出现商品房与安置商业混杂的情况，这一点大家可以注意一下。
截于出让文件
再来看看周边楼盘的定价:
与该地块毗邻的华宇鹿城荟（1.7公里左右）的毛坯均价在21803元/㎡左右，华侨城欢乐天地（1公里左右）的毛坯均价在21172元/㎡左右。
根据文件可知，该地块采用“限房价、限溢价、竞地价、竞配建”方式挂牌出让。限价在21000元/㎡（含装修，且装修标准不低于1000元/㎡）。
倘若该楼盘装修价格取最小值1000元/㎡，那么毛坯均价就是20000元/㎡，比鹿城荟与欢乐天地便宜1000—2000元/㎡。
但从周边配套来讲，欢乐天地自带商业配套，鹿城荟临近德政站，这样看来该地块的自身条件拿出来做对比是完败的，总体上来讲，价格定位偏高、区位条件略差，日后的市场接受度估计不会太高。
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发表于 2021-10-11 09:47
