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01
近日，温州住建局发布《温州市持续整治规范房地产市场秩序三年行动方案》。
文件指出：
“通过持续加大整治规范房地产市场秩序工作力度，集中解决住房领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题，切实维护人民群众切身利益，力争用3年左右时间，实现全市房地产市场秩序明显好转，违法违规行为得到有效遏制，市场监管制度不断健全，监管信息系统基本建立，部门齐抓共管工作格局逐步形成，房地产领域矛盾纠纷显著减少，涉房信访投诉量显著下降。
用3年整顿市场秩序，令日月幽而复明，何其雄伟的气魄！
这边许多购房者还没回过味来，那边开发商已经有很强的“危机感”。小编私下接触了部分业内人士，他们都表示“非常忧虑，很影响项目的利润”。
为什么？因为这份文件可不仅仅是喊喊口号，而是直指“茶水费”、“绑定车位”、“违规挪用监管账户资金”等，招招直打开发商的“命门”。
这其中，房地产开发的整治，主要强调新房市场的购买、建设和交付等环节，也是我们许多读者最关注的内容，所以我们重点看这部分。
先看原文。文件指出，房地产开发领域存在以下乱象：
“违法违规开工建设；未按施工图设计文件开发建设；发布虚假违法房地产广告、发布虚假房源信息；捂盘惜售，囤积房源；违规收取预付款、“茶水费”等费用，变相涨价；未按房屋买卖合同约定如期交付；样板间展示内容与规划设计及合同约定不符；房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题突出；未按完整居住社区建设标准建设配套设施；未取得商品房预售许可证，以认购、预订、排号等方式收取或变相收取定金、预定款；预售资金未入监管账户，以收取其他款项为由逃避预售资金监管，提供虚假证明材料申请使用预售资金或其他未按规定执行预售资金监管行为；利用不公平格式条款侵害消费者权益；捆绑销售车位、储藏室；其他不正当经营行为。
概括来说，主要是聚焦买房子、造房子、收房子3个环节。其中，有些需要重点关注，有些则影响较小。
我们按照“轻重缓急”的顺序、分门别类好好讲一讲。
02
第一类：几乎见不到、影响较小
比如捂盘惜售、囤积房源，这些现象往往发生在房价暴涨的城市。
为了利润，别说“囤积”房子不卖，许多开发商甚至动用“正当”手段自己告自己违规，解除购房合同“回收”已经卖出去的房子，借此谋利。
好就好在，这几年温州绝大部分板块涨价都相当有限，这类现象比较少见，购房者不用太担心。
第二类：偶尔发生、略有影响
这方面，主要是指“茶水费”、“绑定车位”等问题，这类现象往往发生在红盘身上，经常能一石激起千层浪、引发舆论地震。
但老实说，影响倒不是很大，因为发生的频率确实很低……
说得直白点：目前市区大部分楼盘都做不到“首开即罄”，原价都卖不完的情况下，更别提通过“茶水费”、“绑定车位”加价了。
但也确实存在部分项目供不应求。
比如部分项目，受限价影响定价偏低，又或者靠近优质的学校、可以炒作学区概念，这类红盘往往是摇号大户，10个人抢1套房也不在话下，”茶水费“、”绑定车位“也就屡禁不止。
如果政策能监管这些“红盘”，并且保证摇号公正，对购房者倒是一大好事——每年有几次机会，大家可以放心大胆地去摇红盘碰运气，说不定就一夜暴富了呢？
第三类：处处可见、但对购房者影响较小
如文件所说，温州楼市有一大乱象，就是“开发商以认购、预订、排号等方式收取或变相收取定金、预定款”。
对于购房者来说，多缴定金增加了“沉没成本”，但若打定主意要买房，倒也影响不大。
而对开发商来说，可就相当不利了。
不能收定金、预订款，往小了说不利于销售锁单、逼定，往大了说会影响整个项目的销售，甚至影响整个公司的现金流。
第四类：处处可见、对购房者有重大影响
首先要提的，就是房子的质量，如文件所说：“房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题突出”。
近几年温州市区楼市可说是“交付即维权”，几乎没听说过哪个项目交付后没人“闹”的。尤其是二改、全装修，更是“重灾区”。
这个时候，另一个处处可见的乱象又登场了，那就是“利用不公平格式条款侵害消费者权益”。
早在2018年，浙江就已经发布《浙江省商品房买卖合同示范文本》(预售)，维护购房者利益。
但到了购房者手里就“李逵变李鬼”，各种范本内严厉禁止的条款，被大大方方地写入合同内，举一个例子——“如不严重影响买受人居住或使用、交易，视为达到交付标准，买受人不得拒收房屋”。
用人话说：我造的房子能住就行，你再不满意也得收房。
这类行径太过“霸道”，堪称悬在购房者头上的两柄利剑，如能彻底整治，将是温州楼市的福音。
03
最后，不得不说：从文件内“力争”2字就能看出，温州还是有点“虚”、不敢打保票。
虽然定下了“三年之期”，但指望温州三年内就能彻底铲除这类乱象，几乎不太可能。
但话又说回来：有文件总比没文件好，有态度总比没态度好，这类乱象确实“该管管”了。
只是，从根源上来说，温州是一座严重依赖土地财政的城市，我们此前已经简单撰文分析。（参看往期稿件：《楼市大到不能倒，温州“兵分三路”破局？| 楼市夜话VOL3》）
楼市乱象涉及开发商重大利益，面对新地频频终止交易、财政吃紧的现状，还要指望开发商拿地卖房创收的温州，对于这些乱象能否“硬”得起来、又能否一管到底呢？恐怕要打一个大大的问号。
最后，尽管地市和新房低迷，温州依旧能站出来整顿楼市，我们还是要赞赏相关部门的担当和勇气。 |
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发表于 2021-10-10 20:03
