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《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（法释〔2020〕28号）明确了如何限制抵押人自由转让抵押财产，对银行办理抵押登记具有指导意义。 一、《民法典》规定了抵押财产“自由转让”规则 关于抵押财产的转让，《民法典》将《物权法》规定的“同意转让”①的规则，改为“自由转让”规则，即除当事人另有约定外，抵押人可以自由转让抵押财产。抵押财产转让的，抵押权不受影响。根据该规定，如需限制抵押财产“自由转让”，应在抵押合同中明确约定未经抵押权人书面同意不得转让抵押财产的内容。 二、《解释》 明确“自由转让”的审判原则 《解释》对“自由转让”规则在实践中的运用做进一步明确，第四十三条规定：“当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是未将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人请求确认转让不发生物权效力的，人民法院不予支持，但是抵押权人有证据证明受让人知道的除外；抵押权人请求抵押人承担违约责任的，人民法院依法予以支持。 当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持，但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外”。 根据该规定，抵押登记是否记载限制或禁止转让抵押财产，将直接决定抵押人转让抵押财产的效力。如抵押登记未记载限制或禁止抵押财产转让的，除抵押权人有证据证明抵押财产受让人知道抵押权人与抵押人约定抵押财产禁止转让外，抵押财产转让有效；如抵押登记记载了限制或禁止抵押财产转让的，即使抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让不发生物权效力的，将得到法院的支持。 三、实务操作建议 抵押财产自由转让对银行抵押权的安全性及实现抵押权的途径都将产生重大影响。鉴于此，我行接受抵押（包括动产抵押及不动产抵押）担保时，应限制抵押财产的转让，具体关注以下事项： （一）2021年1月1日以后签订的抵押合同约定限制抵押财产转让的内容 我行抵押合同标准文本中已包含未经抵押权人同意抵押人不得转让抵押财产的约定。如对我行标准文本进行修改或使用抵押人提供的抵押合同时，应确保保留限制抵押财产转让的约定。 （二）2021年1月1日以后办理抵押登记，应记载限制转让抵押财产的内容 为落实《民法典》对不动产抵押权的规定，自然资源部出台了《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（自然资发[2021]54号，以下简称《通知》），《通知》明确，登记限制或禁止转让的，抵押期间转让抵押财产，应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记。因此，经办行应申请不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”一项选择“是”。 需要注意的是，截至目前，部分地区不动产登记部门登记系统仍在升级改造，暂时无法落实《通知》要求。经办行应与登记机关进行沟通，确保登记系统升级改造完成前仍按原规定执行，未得到抵押权人书面同意，不予办理抵押财产的转让登记。而登记改造完成后，应根据行内最新规定以及与登记机关沟通情况确定是否办理变更登记，将不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”一项选择为“是”。 （三）《民法典》施行前办理的抵押登记无需进行变更登记 《通知》明确，《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。因此，对于《民法典》施行前按《物权法》的规定办理了抵押登记的抵押权，无需进行变更登记。 ①即抵押人经抵押权人同意可以转让抵押财产，但应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或提存；未经抵押权人同意的，除受让人代为清偿债务消灭抵押权外，抵押人不得转让抵押财产。
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发表于 2021-8-20 10:40