|
常言道，“买房跟着规划走”。没错，规划意味着配套；意味着“有形的手”指点江山，配置资源；也常意味着未来板块价值的颠覆重构。
近日，宏地·南塘府（备案名：宏悦景园）的部分商品房业主很是郁闷。部分叠墅和高层业主正是看中了小区东侧规划公园绿地附带的开阔景观河景视线，因此溢价购买了楼盘靠东侧的房源。
▲南塘府商品房部分沙盘。业主供图
由于沿河公园绿地，在土地出让时明确由开发商代建，所以，预期中的利好落地看似“板上钉钉”。
可谁知，如今所谓的绿地景观可能要“泡汤”，部分房源的河景视线或受遮挡——
▲南塘府东侧规划公园绿地现状。图/k1va航拍
说好的公园绿地，为何摇身一变变成了“规模商业”？这背后究竟又是怎么一回事呢？一起来看看……
咱们先来按照时间顺序捋捋……（也可跳过，直接看第2部分核心事件小结）
事件始末
土地出让，规划绿地委托开发商代建
2017年3月29日，梧田塘西村旧村改造组合地块出让，被宏地以12.88亿元竞得。
▲地块相对位置示意。图/温州房产圈
其中，前文所说的规划公园绿地B-16地块也包含其中，由开发商代建。土地招拍挂文件的附件《地块规划条件》明确B-16地块为公园与绿地用地。
▲地块规划条件。图/温州市公共资源交易网
后，宏地将商品房部分定商业推广名为“南塘府”，并以“坐享千米一线稀缺水景，自建约25000方‘私属’滨水公园”等做营销宣传推广。
▲宏地·南塘府营销广告宣传。图/微信公众号“宏地置业”
2017年12月28日，南塘府一期开盘，叠墅折后毛坯均价约为3.35万元/㎡，多层折后毛坯均价约为3万元/㎡。
规划明确，用地性质为公园绿地2018年2月1日，《核心片区梧田东单元（0577-WZ-HX-24）控制性详细规划（修编） 》获市政府批复，B-16地块仍为G1公园绿地。
▲宏地·南塘府（黑字为安置房，红字为商品房）所在地块控规（修编）局部。图/温州市自然资源和规划局官网，以最新规划和最终公示为准，2018年3月14日公布
地块久未启动建设，后惊现大体量商业
眼看南塘府即将交付，可周边开发商代建的公园绿地配套迟迟没有动作。于是，有业主先后多次在温州网络问政平台提问：
2021年1月26日，瓯海区梧田街道回应称：
瓯海新城集团代建的梧田老街塘河沿线绿化工程（北至温州大道，南至东垟路）处在项目前期阶段，现阶段正在推进政策处理工作及项目建筑方案的研究完善，该项目计划于2021年先行建设塘河沿线西侧绿化带。
▲截图自温州网络问政平台
此时，又有业主从开发商处获悉，原代建的B-16地块等公园绿地将被政府收回，正在办理相关手续。
2021年4月13日，温州市自规局瓯海分局回复称：
B-16a地块项目目前正在初步设计，尚未在该局审批。
▲业主供图
2021年5月，南塘府部分业主陆续发现，小区东侧规划公园绿地已经有大体量“商业建筑”在建，其中安置房东侧进度更快：
▲南塘府东侧在建建筑历史图片。业主供图
施工围挡显示建设单位为“温州市吴田市集文旅发展有限公司”（瓯海国资全资瓯海城建投资集团下属子公司），项目名称为“塘河南线（温州大道-东垟路段）沿河环境配套提升工程”。
▲业主供图
部门回应：为赶进度，优化审批流程对绿地突然调整为“商业建筑”一事，部分业主先后向规划、综合行政执法部门咨询、信访。
2021年6月3日，瓯海区综合行政执法局回复称：
为重点工程，部分重要节点要赶在国庆前建成投用，工程时间紧任务重，经区政府同意优化审批服务，保障项目顺利推进。
▲业主供图
执法局的回复“委婉”表明，上述建筑施工未经合法正常审批程序。
同日，温州市自规局瓯海分局公开回应称：
地块已经办理用地预审和选址，正在初步设计和办理土地收回手续阶段。根据相关控规，该用地性质为公园绿地。根据《公园设计规范》，可以配建一定比例的管理、游览、休憩等建筑。
▲截图自温州市网络问政
对于自规部门的上述回复，南塘府业主心存质疑，建筑体量如此巨大，还能称为公园绿化带吗？
针对业主质疑，资规部门援引《公园设计规范》部分条款，并回应称：
在现办理阶段不可直接开工建设，后续若要补办建设工程规划许可证，需要由执法部门对已建建筑物进行处置后方可办理相关手续。
▲截图自温州市网络问政
至此，事情变得明朗起来，简单来说就是：
----用地性质仍为公园绿地，原由宏地代建的绿地已经被政府部门收回，正在办土地收回手续；
----为赶进度，政府部门特事特办，优化审批流程；
----目前，在建工程没有办理建设工程规划许可证，故不能开工建设，在建建筑为违法建筑。即便补办，也需要执法部门处置后再补办（结论据瓯海资规）。
那么，问题来了。如此体量建筑合规吗？对业主究竟影响有多大呢？批量的建筑又是干什么用呢？
A规划公园绿地大体量商业建筑合规吗？
业主质疑：
据估算，目前南塘府东侧绿地已有建筑物建筑面积约3000㎡，占地比例也很高，是否与相关规范相符？咱们姑且不考虑施工手续问题，但就建筑体量而言，符合公园绿化工程的规范要求吗？
▲南塘府塘河锦园东侧绿地实景现状。拍摄时间：2021年6月17日。k1va/航拍
瓯海资规回复：
经查询，该地块用地面积约为25028平方米。根据《公园设计规范》（GB51192-2016）第3.3.5条：公园内总建筑面积（包括覆土建筑）不应超过建筑占地面积的1.5倍。
该地块整体纳入塘河南线（温州大道—东垟路段）沿河环境配套提升工程项目，规划功能为绿地，整体用地面积约133818平方米，项目进行统一设计，建筑面积也统一统筹设置。
建筑物限高《公园设计规范》未有明文限制，但第8.1.5条款规定层数不宜超过3层。公园绿地建筑物与住宅的间距《公园设计规范》未明确限制，消防要求多层建筑之间不低于6米。（据温州网络问政）
▲截图自温州网络问政平台
房探简析：
根据《公园设计规范》，公园确实可以配建一部分管理用房、游憩建筑、服务建筑等。
但是，根据《公园设计规范》，无论是什么公园用地类型，建筑占地比例，游憩建筑和服务建筑、管理建筑等用地比例之和其实非常小，基本在10%以内，甚至5%以内；绿化要求基本上在65%以上。
▲据《公园设计规范》
从在建中的现状来看，建筑构造物占比相当高，绿化占比相对较低，观感上不符合规范要求。但由于我们手头没有详细指标数据，因此，暂时不能下定论。
▲南塘府东侧地块现状俯拍。拍摄时间：6月17日。航拍/k1va
另外，根据原先规划条件，开发建设不得超过规划设计条件规定的指标，具体地块内容区块经济指标和用地各自界线各自独立计算，不得调剂。
▲原规划条件
若按照自规局相关说法，该地块整体纳入塘河南线（温州大道—东垟路段）沿河环境配套提升工程项目建筑面积统一统筹设置，如此体量、类似建筑构造物也不宜过于集中排布在该地块。
值得注意的是，根据《公园设计规范》（GB51192-2016）3.5.2：公园内不应修建与其性质无关的、单纯以盈利为目的的建筑。该规范为必须执行的强制性国家标准。
B对业主究竟有多大影响？
业主反映：
南塘府东侧规划绿地现有建筑基本为3层居多，但其层高较高，加上屋顶等，预计高度毛估估达到约10-15米左右。
▲南塘府东侧建筑实景。航拍时间：6月17日。航拍/k1va
房探简析：
毋庸置疑，这一部分商业建筑对南塘府东侧低层房源影响甚大：
----首当其冲的是，多层叠墅、小高层东侧的河景视线遮挡，且夏季盛行风遮挡明显中低楼层。这对主打一线河景视线的东边套价值影响甚大！
▲部分房源视线遮挡示意。商品房部分东侧三层总平图示意。业主供图，或有误差，以实际为准。
----其次，南塘府东侧商业建筑相当大比例为餐饮，而其距离南塘府部分住宅较近。商业建筑会相对嘈杂，餐饮甚至有油烟影响（位于上风口），从闹中取静的滨水公园转变为成排商业建筑，软环境的变化无疑是颠覆性的，这对多层叠墅、小高层的价值影响不可估量。
▲业主供图。叠墅东侧为建筑在建。
C商业建筑建起来干嘛用？
业主反映：
靠近东垟路一侧的在建建筑上目前已经挂上了“梧田老街”的招商广告。据说要开发私房菜、酒吧、咖啡等产业。
▲航拍/k1va
房探调查：
据打探，南塘府东侧或为月乐湾项目（以规划落地和实施为准），将与梧田老街相连接。月乐湾部分将采用坡屋顶与高大玻璃结合的新中式风格，打造成一个集休闲、娱乐、购物、运动、亲水等一体的生态休闲空间。其中南塘府周边的月乐西湾主要规划业态为健身康养、主题餐饮和娱乐休闲。
▲月乐湾与梧田老街彩色总平图及效果图示意。图据网络，或有误差，以实际和最终规划落地为准
最后，再简单说几句：
A从业主维护自身合法权益来看：
目前，可以明确的是上述商业建筑为违法建筑，属于特事特办的产物。由此导致的南塘府部分房源价值影响巨大，特别是靠东侧房源（以多层叠墅为甚）。
就业主而言，可以以下几个方面入手：
----与开发商交涉：开发商从政府处拿地。推盘时，开发商以“一线河景”做营销宣传，并在沙盘、广告、楼书等中明示为公园绿地，而公园绿地是否实现对部分房源的价值构成影响巨大，特别是多层叠墅的东边套。若交付时，开发商广告明示的“一线河景”无法兑现，那么业主可以“涉嫌虚假宣传”为由，向开发商主张民事赔偿。
----也许有人会认为，南塘府东侧商业建筑在地块红线之外，又是政府行为影响，开发商可以开脱责任。
对此，我们认为，从法律关系上来说，业主和开发商构成契约关系，开发商和政府构成了契约关系。所以购房者仍然有权利向开发商追究相应的民事责任。同时，开发商若因政府行为影响其合法权益的，可以就相应的法律责任，向政府相关部门追偿。
----与政府部门交涉。红线外的规划调整非常普遍，好在南塘府东侧地块用地性质仍为公园绿地。目前来说，东侧在建工地为违法建筑。
根据《公园设计规范》（GB51192-2016）3.5.2：公园内不应修建与其性质无关的、单纯以盈利为目的的建筑。该规范为必须执行的强制性国家标准。若东侧建筑为大体量商业餐饮等用途，则违反该强制规范要求，政府职能部门不应予以审批。
从东侧商业建筑在建现状来看，建筑体量用地比例明显过高。购房者可以就此要求政府职能部门予以解释说明。若违反比例要求，则职能部门不应予以审批。
▲《公园设计规范》表3.3.2
就相关建筑未办理规划建设许可问题，购房者可以据此要求执法部门履行法定职责，进行拆除。否则可以通过司法途径（如行政诉讼）予以解决。
B就政府层面：
瓯海政府层面的上述建设行为，应有其片区发展考量，政府试图通过串联起梧田老街和月乐湾项目，令商业+公园有机结合，将公园资源、房地产、游憩、主题商业等配套连线成片，以取得规模效应。
▲月乐湾效果图示意
这也许是一招不错的棋，但为政者似乎有些过急过燥，急于上马，因而损害到了部分百姓的合法权益。
权力不可任性而为！此风不可长！政府职能部门也应当担负起法律履行的职责，主动就此事予以解释说明，避免“以绿地之名、行商业之实”，还政府以公信力。
法律是治国之重器。推进依法治国、依法行政的每一步都是艰难而充满希望的行程，需要每一个社会成员将法治作为信仰与追求，变为一种自觉与习惯，更需要政府和为政者起到表率、带头的作用！ | 
发表于 2021-6-19 09:41
