| 主持人:各位网友，大家好，欢迎参加今天上午的嘉宾聊天，今天的话题是温州楼市泡沫之辨。我们邀请到了《个人理财》杂志房产周刊的编辑刘辉光先生和温州大学经济学院教授、温州市经济学会会长马津龙先生。 主持人:不要意思，刚才由于系统问题，延时了几分钟。 主持人:刘辉光先生现在重庆的个人理财编辑部远程参与我们的讨论，欢迎你。 主持人:马教授是我们的老朋友了，已经到我们嘉宾聊天栏目和网友交流过多次，并且好几次的话题都和房产有关，非常感谢马教授。 马津龙:很高兴参加温州楼市“泡沫”之辩。尽管我对温州产业的研究主要在制造业上，对房地产的研究不够，但既然网友们对这个问题很感兴趣，我也愿意来凑凑热闹。 刘辉光:大家好，我是辉光。 主持人:刘先生，温州的网友开始了解你们的杂志是从你们不久前的那篇报道开始的，你能给我们简单的介绍一下你们的杂志和37个主要城市房产泡沫调查这个报道的一些事？ 刘辉光:对，我是《个人理财》房产专刊编辑刘辉光。《个人理财》杂志社是电脑报集团与香港TOM传媒集团共同斥资打造的大型全彩月刊杂志，面向全国大中城市具有理财需求的广大读者发行。 刘辉光:我们以通俗、实用为办刊宗旨，旨在打造国内理财杂志的旗舰品牌，希望能够成为相关企业（银行、保险公司、基金、期货、理财顾问机构、房地产、汽车、消费品等）的形象推广、产品推广、客户关系维护的优秀平台，成为相关企业营销环节上最具价值的一环。 主持人:你们策划这个报道的初衷是什么，预计到会在网上产生这么大的反响吗？ 刘辉光:老百姓目前的投资渠道比较窄，房子对老百姓而言是一个较为由依靠性的投资项目，这就是我们策划的初衷。 主持人:马教授，在经济学上，判断一个地方的楼市有没有泡沫？泡沫是多少？应该从哪些方面入手调查？ 马津龙:“泡沫”标准有几种说法，有房地产投资占GDP的比重、房价收入比、租售比、商品房空置率等等。 拍拍马津龙:马老师，你最近最有影响力的一句话是在接受环球财经杂志采访说的：“政府总要有点事做吧，新任领导班子总要推出一些举措吧。”请问这里的举措当中有没有包括继续炒高房价？ 马津龙:据我了解，温州新任领导班子在房价问题上是比较谨慎的，更没有继续炒高房价的举措。 test123:这个统计排行榜显然有牵强之处。首先既然是城市房价排行榜，就应该把它放在一个更大的范围来考量，而不应该只局限于在市区范围，因为所谓的居民家庭人均可支配收入是从全市的范围来考量的，因此用这个数据综合其他方面和市区的房价做相应比较，难免有片面之处。 刘辉光:在城市之前我们杂志做了25城市统计的范围就比较大，这一次主要就是针对市区做出的统计。 主持人:马教授在个人理财抛出温州楼市泡沫全国第一的报道后，接受过一些媒体的采访，你认为这个结论不是很科学，为什么？ 马津龙:在甚嚣尘上的炒房浪潮中，我始终是个泼冷水者。这次我对个人理财杂志的说法不太赞成，有人可能感到奇怪。其实，我不同意的只是把温州作为泡沫最大的城市的说法，我也不认为温州是中国房地产泡沫最。泡沫的第一个针眼。 马津龙:个人理财杂志对温州房地产价格排在第一的位置，这里有一个市区概念不对称的问题。温州的市区显然是不包括县的中心市区，主要是鹿城区；而上海，这很显然包括了现在改为区的原来的县，其他某些城市也有这种情况。相对于温州市的中心市区，上海的价格远远在温州之上。 aad:刘先生，请你解释一下什么叫投资，什么叫投机! 刘辉光:to:aad:投资是运用科学的分析方法，进行分析，使资产稳定增值的过程。投机是追求资金的不平衡点，以此赚取差价。
刘辉光:请问马教授，你所谓的市区概念不对称又有何依据？ 马津龙:上海8000多元的均价，显然包括了奉贤、嘉定所有这些原来的县。而温州的9000多元，绝对不包括所有的县及县级市。 马津龙:相对于温州中心市区的上海中心市区的也就是一环之内的均价，绝对在15000以上，这是个事实。 刘辉光:你说的两个显然很明显只是一种猜测，上海与温州的价格，我们杂志是通过在相对对等的区域所做出的调查，数据也都具有权威性。 反炒房联盟JUMPER:我不肯定《个人理财》的排名准确性，但不能否定温州房地产市场的泡沫！！ aad:马教授，市区人均收入就是居民人均收入，前几天报纸登过了，就是一万七千多。 主持人:温州市本级的三个区其实仅仅是鹿城区的房价是比较高（均价有没有到9278元，仍令人怀疑），但是其它区域的房价还是比较适中的，温州的房价不可能高于上海、北京。大家可能都知道，选择不同地段的房价，就会得出完全不同的结果。 马津龙:对的。温州市人均收入为17727元。考虑到温州居民中个体私营业主的比重较大，透明性较低，实际收入肯定高于统计数据。而且与温州购房相关的，还包括大量不在温州居住的在外高收入的温州人。 主持人:刘先生怎么看待这个疑问？ 刘辉光:新城这股涨潮源于8月底，9月中旬达到了高潮。表现最明显的是绿洲花园、同人花园、大自然等。以同人花园为例，加价从原先的10-15万，一下子蹿上了20-40万的外加，总价比一个月前高了10万多。个别好的房源价格逼近了10000元/平方米。 刘辉光:而大自然一期、绿洲花园、英豪等楼盘都在一两周内每平方米升了1000元，价格达到9000-10000元／平方米。 拍拍马津龙:马老师，你认为有必要把泰顺文成的房价拿来跟大南门江滨路的房价来进行平均？你原意到那里去买楼？ 马津龙:当然不可能将山区的价格与市中心的价格进行平均，问题在于上海等其他某些城市的价格是包含了原来是农村的县里的价格。 反炒房联盟JUMPER:请问主持人和各位专家，为什么老把温州跟上海比？？上海是国际大都市？温州在浙江冲其量也是2流城市！！ 拍拍马津龙:我认为马老师这一次有点概念不清，一方面想证明温州房市没有泡沫，一方面又想证明温州的房价不高，那我问你，新城那里一万四的房价到底有没有泡沫？到底算低还算高？ dananhai:刘编辑，你们只通过稍微的调查就认定温州楼市存在很大泡沫，这个调查数据站得住脚吗？ 刘辉光:i我们是做出了认真调查的，至于站不站得住脚，这仁者见仁智者见智罢了。 刘辉光：我们不是在讨论这个排行榜到底是否准确的问题，而是讨论温州的房价泡沫是否存在的问题，如果存在，是否是非常大的问题，参照国际对房价泡沫的三个评定标准。 刘辉光：你可以计算一下你们到底是否是在存在较大的泡沫 。 aad:刘先生，我认为投资是要能够产生社会价值，但炒房能产生什么社会价值？所以我认为炒房绝对是投机行为，你觉得呢? 马津龙:个人理财杂志列出了一个外地人购房比例的排行榜，从20%--80%有12个城市，温州不在其中。本来这倒是判断房地产泡沫的参数之一。外地人购房比例高未必一定会出现泡沫破灭的现象，例如上海、北京等外地人永久性购房比例较高的，尽管房价较高，但不见得会大幅度下跌。但有的外地人购房比例高的很可能出现外地人纷纷抛售而导致房价大跌的局面。 刘辉光 ：如果马先生一直纠缠在到底是否应该把市中心的房价和市区平均，那么，请问一个问题全中国的房价是不是应该把广大的农村地区的房价平均近来？ 马津龙:问题在于上海等城市把农村算进来了，而温州没有算进来，两者不对称。 | 
发表于 2021-1-15 23:54
