业主甲
哥，学院·十一峯在建工地惊现海砂！海砂装修、建房会不会有安全问题啊？纳尼！有这回事？
房探业主乙
油漆问题还无下文，又爆出海砂问题。哥你咋不给业主支支招......
01
业主反映
咱们先来看看十一峯的“问题海砂”事件。
据某业主称，在最近，有业主进入十一峯工地发现，施工现场堆积着数堆砂子。部分砂子上还有大量贝壳。
部分砂子中还有直径为约3-5cm的大贝壳。
▲业主供图
业主甲
四五百万买的豪宅难道还用海砂搅拌混凝土？连贝壳都还在的海砂合格吗？使用没问题吗？
于是，业主拍照存证后，便向鹿城住建部门反映。
业主称，鹿城区质监站接到业主反映后，委托了第三方温州华星检测检测有限公司对海砂进行了多个点位的抽检，检测报告显示，这批海砂样品的氯离子含量在0.01-0.05%。其中，最高值为0.05%。
第三方检测机构依据GB/T 14684-2011《建设用砂》标准，判定符合标准要求。
而业主对第三方检测报告中采用的检测标准并不认同。有不放心的业主找到了住建部等多部委2018年10月16日联合下发的《住房城乡建设部等部门关于加强海砂开采运输销售使用管理的通知》，第二条第三项明确规定：
混凝土用海砂氯离子含量不得大于0.03%……
（来源：住建部官网）
除此之外，关于海砂使用，另有行业性推荐标准JGT494-2016《建筑及市政工程用净化海砂》，该标准明确：用于混凝土及制品净化海砂氯化物限值为≤0.003，用于砂浆及其制品限值为≤0.005。
对此，部分业主认为，十一峯在建工地上发现的这批海砂氯离子已经严重超标。由此，业主担心这批海砂用于建房、装修后引起建筑质量问题，并有可能影响住户身体健康问题。
于是，业主再度向住建部门反映，并向房哥平台等爆料。
02
开发商、职能部门回应
施工工地惊现“问题海砂”，开发商作何回应？就此事，房探小哥联系上了学院·十一峯的开发商。
开发商回应
十一峯项目主体结构采用PC预制墙体和商品混凝土，不存在现场搅拌的情况；粉刷阶段使用成品砂浆（砂浆品牌为：圣戈班、涂吉）。
最近的施工过程中，个别工人随机使用了少量淡化砂做了阳角的护角施工，遭到质疑，因此在业主、质监站、监理、地产四方的共同监督下，采取现场抽样检测，监测结果显示，现场所用淡化砂亦满足GB/T14684建筑用砂的规范要求。
对此，鹿城质监站也在问政回复中回应业主称：
接到投诉后，我局工作人员立即前往桃花岛片区T01-06B地块建设项目二期施工现场取样检测。
根据《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2010相关规定，配制水泥砂浆的砂应符合现行行业标准《普通混凝土用砂、石质量及检验方法标准》JGJ52的有关规定。经温州华星建材检测有限公司检测，该工程现场砂含氯离子量分别为0.01%、0.01%、0.05%及0.05%，符合《普通混凝土用砂、石质量及检验方法标准》JGJ52相关要求。
03
房探调查
就业主关心的问题，房探来逐一捋捋。
A海砂可以使用吗？海砂的用途是什么？
根据GB/T 14684-2011《建设用砂》，淡化海砂可用于建设工程中混凝土及其制品和普通用砂。普通用砂即包括了粉刷砂浆。
按照目前温州政府主管部门对市区楼盘的要求，建筑施工须采用成品混凝土，所以，十一峯工地现场使用海砂自行搅拌制作混泥土的可能性很小。
那么，好端端的为什么不用河砂，而用海砂代替呢？因为河砂开采日益受限，政府监管较严，价格也日益走高。就在近日，国家发改委会同自然资源部等共15部门联合印发了《关于促进砂石行业健康有序发展的指导意见》，要求强河道采砂综合整治与利用，逐步有序推进海砂开采利用。
因此，海砂能否使用的关键在于，海砂是否淡化到位。
在家装市场上，利用淡化海砂制作砂浆粉刷也并不少见，据房哥监理师反馈，预计占据市面上大致80%。但在商品房住宅项目全装修上，开发商如要使用，理应提供淡化合格的证明。
B海砂是否淡化到位，该用什么标准？
淡化海砂中氯离子的限值没有明确的强制性国家标准等限制。但在混凝土的质量控制标准有明确要求。
根据GB 50164-2011《混凝土质量控制标准》，若用于钢筋混凝土，混凝土拌合物中水溶性氯离子最大含量限制视不同的环境条件有所变化。注意，这是强制性国标，检测的是搅拌后的混凝土。
若单纯检测海砂，包括此次第三方检测机构使用的检测标准为推荐性国家标准GB/T 14684-2011《建设用砂》标准。业主所指的为行业性推荐标准JGT494-2016《建筑及市政工程用净化海砂》。这两个标准均为推荐性标准而非强制性标准。
住建部下发的通知中的限值“0.03%”，则为用于混凝土用的海砂氯离子限值，对于砂浆氯离子含量限制，该通知无明确规定，只要求氯离子检测合格证明。
不同标准限值相差了十几倍，因此，在海砂氯离子的高低上，因为没有统一的强制性规范要求，而推荐性标准不能作为执法依据，所以业主方和开发商对相关规范出现了不同的解读，这也给监管带来了一定的难度。
C使用氯离子超标的海砂有什么危害？
海砂可用于配制素混凝土（有限值要求），但不能直接用于配制钢筋混凝土等，主要是氯离子含量高，容易导致钢筋锈蚀，进而影响结构的耐久性。
因此，如要将海砂用于钢筋混凝土等，必须经过淡水冲洗，淡化到位，使有害成份含量减少到要求以下。
而氯离子超标的海砂用于粉刷砂浆，则容易导致降低饰面材料的耐久性。
2
除了“海砂问题”之外，在此之前，十一峯业主就与开发商交恶已久。
今年1月初，业主探访工地发现，就发现了开槽不规范等一系列问题。业主称，最让大家气愤的是，工地上出现的立邦乳胶面漆市面价格仅为100多元/17L·桶。而在家装中，不少业主使用的多为300-500多元/5L·桶。
▲业主供图
而在商品房买卖合同等中的约定为“立邦（国产）或三棵树或同等价位产品”。
对此，业主明确要求，给出内饰装修材料和设备的品牌、产地、规格、级别、数量等，不得出现“其他同价格产品”的模糊字眼。1月7日，开发商发布说明（点击蓝字可以查看说明）称，尚未进行大面积施工，部分材料将在3月初确定。
经过几轮交涉，3月14日，开发商在微信公众号“新希望地产”上公布了包含产地、品牌、型号和规格在内的装修材料清单。
▲学院·十一峯项目材料清单（部分）。来源：新希望地产
3
业主与开发商旷日持久的维权“拉锯战”，暴露出了全装修的几大漏洞。
其中最为突出的漏洞，就体现在十一峯业主此前所述的“造价和设计标准”问题。
如奥体华府、远洋·鹿城公馆等，市区相当一部分项目的全装修材料清单中，不少建材只约定了品牌和产地，而无型号、规格等进一步信息。而同品牌的产品有高中低端之分，差价不可谓不大。
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[img=100%,auto]http://www.703804.com/source/plugin/csdn123com_weixin/display_picture.php?url=https%3A%2F%2Fmmbiz.qpic.cn%2Fmmbiz_jpg%2FN1lfUcfWclbHyddob5ibKPqjr9mT6icp277OkJhVaRn4ticYvZW1SOdWHorxbBw4ibiaUnu2L6X8ibQAJ9ibLmGcbFwQw%2F640%3Fwx_fmt%3Djpeg[/img]② 同品牌马桶
特别是部分项目，地产商拿地成本较高，在利润受压制的情况下，开发商只能通过全装修溢价来提升利润。以某规模大盘为例，装修标准为3000元/㎡，而开发商以2600余元/㎡发包。每平方米还能赚上400元/㎡，一个项目下来还能赚上数千万元。若发包单位再肢解发包，到客户手上，花出去的3000元/㎡，实际上能得到多少呢？这可能就看开发商的良心了！
其次，在属地管理制度之下，不同行政区主管部门对政策理解、监管执行等都有一定差异。
再以全装修材料清单为例，从房探小哥抽样调查来看，市区中，瓯海区最为严格，其次为龙湾和瓯江口。
同样是施工工地出现801胶水，各地对全装修监管认识不一，唯独瓯江口相关部门对开发商处以停工整改。详见历史文章：揪心！新楼盘装修频现“有毒胶水”，如何监管考验政府智慧！
这反映了在规范化操作、政策制定方面，还有空白地带。因此，在今年的两会上，政协常委欧阳后增提出《关于加强对全装修商品房标准管理的提案》，建议出台具有温州特色的商品住宅全装修的规范性标准。
在开发商层面，开发商更多考虑的是营销和避免纠纷。
就以样板房为例，给予营销推广考虑，样板房大多布置的花枝招展，没有不高端大气上档次的。尽管开发商添加了众多“非交付标准”的提醒，但对于不少首次买房的购房者而言，在交付后难免有落差。更别提部分开发商对部分房源未作实景样板房。
4风起于青蘋之末，浪成于微澜之间。
按照宁波等周边城市的情况，预计在今年下半年开始，温州可能也会迎来全装修纠纷的高发期。而宁波、台州等兄弟城市均先后出台相应政策规范住宅全装修，建议主管部门引起高度重视。
对此，房探小哥建议：
A 明确主材型号、规格等，引入第三方审价/估价
在备案的合同中，明确装修主材的具体品牌、型号、数量等，要求开发商提供实体化样板。购房者可以通过装修所用主要材料的品牌、型号、数量等大致评估装修标准价值，也让全装修过程中尽可能有据可依。
而对部分主材品牌、型号等未列明的，由于多数项目装修标准为1-3个，可以在取得预售许可前，引入第三方机构进行估价/审价，避免后期纠纷。
这是规范市场行为，也是解决全装修纠纷最有效的途径。
若商品房买卖合同中没有明确约定，购房者主张装修价值严重缩水，维权难度极大，后期只能通过司法鉴定等进行，维权成本较高。
B建立富有温州特色的规范化“标准”
温州已经进入“全装修”时代。市面上基本为全装修商品住宅。政策落地后，由于没有统一的标准，各地对全装修监管标准认识不一，各项问题多发。
以各地发现的801胶水问题为例，温州市住建局特地去函国标管理组，询问801胶水是否可用于民用建筑室内装修。▼
就侧面说明了在问题发生之前，制定统一监管标准的重要性。希望人大和主管部门基于温州本地情况，制定富有温州特色的法规和规范。
C行业规范，从严追查
全装修是趋势所在，要真正意义上让购房者拎包入住。就要求主管部门要按照全装修住宅建筑工程全寿命周期落实质量终身责任制，对造成工程质量安全事故和严重质量问题的，不仅要经济处罚，还要在资质资格、从业限制、诚信管理等方面实行一票否决。
D引入监督
引入业主、第三方专业机构监督机制，覆盖监管盲区，加大工程质量透明度。
好了，今天就说到这！ | 
发表于 2020-4-28 07:55
