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重磅!住建部长定调明年楼市,楼市要有大变化?

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发表于 2017-12-26 15:14 | 显示全部楼层 |阅读模式

人民日报权威发布:在昨天(12月23日)召开的全国住房城乡建设会议上,住建部长王蒙徽提出2018年我国房地产市场的调控方向,并提出针对刚需、改善和投资人群不同的政策,这预示着2018年我国房地产市场的走向基本确定。

住建部长发话,实行差别化调控
昨天(12月23日)上午10点半,“人民日报”发布了一条重磅消息:

今天召开的全国住房城乡建设会议上,住建部部长王蒙徽提出,2018年我国要抓好房地产市场分类调控,针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。


微信图片_20171226151507.jpg

细心的读者或许会大吃一惊:住建部长的表述,怎么跟“中央经济工作会议”通稿的说法有这么大差异?

下面是“中央经济工作会议”通稿里的表述:

加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

“中央经济工作会议”刚刚闭幕,作为房地产主管部门的住建部,肯定不会发出“不同声音”。

差异产生的原因是:“中央经济工作会议”的表述侧重全局,侧重住房制度,主要谈了租赁市场、供应方式、调控方式。住建部长上述表态,是媒体单独摘出来的,是侧重于商品房市场的。这两个表述可以互为补充,有利于“吃瓜群众”全面了解高层的想法。

关于这次表态,我们如何看待?
全国住房城乡建设会是住房城乡建设系统的最高规格会议,而且是在中央经济工作会议闭幕后就很快召开的,也透露出非常关键的信号。

对此我们看看专家对此次表态,有何看法?

城市与房地产研究专家孟祥远

第一,全国住房城乡建设会议是一个级别很高的全国范围内的房地产会议,此次会议上提出的政策要求是决定未来房地产走势的重要信号。

第二,他提出了“满足首套刚需、支持改善需求”,这意味着2018年不可能对刚需和改善有太多打压。事实上,2017年下半年以来,一些地方政府为了管住房价出手比较狠,最后已经不顾刚需的诉求了(有些城市首套房利率都上浮20%到30%)。

有了住建部长的新表态,2018年相信一些“做过头”的城市,会调整政策,而信贷的松绑对真正有居住需求的买房人来说,是个大利好。

第三,“库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作”,意味着部分城市仍然允许、甚至支持投资性需求。

这些城市楼市政策很难收紧,甚至还会有所放松。人口净流入,与大城市有关联性,产业有基础的三四线城市,是很值得去看看的。

最后,随着市场调控的深入,房地产市场不可能一直表现的非常强势,那么政策的再加码也就没那么必要了。我们基本上可以确定:2018年中国楼市整体处于平稳局面,不是冬天。差别化调控是实质上就是稳定房地产市场发展前景,大起大落的市场行情不是调控政策的目标与目的。

财经评论员刘晓博

第一,“支持改善需求”。所谓改善需求,是两个含义。一个是“小房子换大房子”,一个是“购买二套房”。现在基本上所有的大城市都在“限制改善需求”,住建部长的新说法,显然也构成利好。

第二,“支持改善需求”,将影响未来房地产税的征收方式,要么从第三套房开始征收(前两套免征),要么人均免征面积会比较大。否则,如何体现“支持改善需求”?

第三,“库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作”,意味着部分城市仍然允许、甚至支持投资性需求。这些城市楼市政策很难收紧,甚至还会有所放松。

第四,“遏制投机炒房”。什么是投机炒房?首先是大量买入,然后是短时间频繁交易。对于这些人,当然应该限制。其实最有效的办法不是“限售”,而是对频繁交易者征收重税。因为“限售”政策是可以突破的,很多人采取私下协议转让,N年后真正过户的方式,反而可以避税。

判断房价和房地产趋势,主要看这几点!
我们判断哪个地方房价会涨,哪个地方房价会跌,什么时候会涨,什么时候会跌,那么究竟什么决定房价?

实际上,可以总结为一句话,“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。

我们判断一个地方未来房价是涨还是跌,第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的。人口流入的地方,未来房价长期来说怎么走?涨。人口流出的呢?肯定涨不动。

这就是为什么过去一二线城市房价大涨,东北的房价不涨的原因。

中期看土地,如果这一个地方人口是流入的,政府还不供地,这个地方房价会怎么走?大涨。

短期看金融,如果一个地方人口是流入的,政府还不怎么供地,最近货币又开始刺激了,这个地方房价会怎么走?暴涨。

非常简单,就坚持这个逻辑,其余还有一些相关因素可以纳入短期涨跌的考虑范围。

另外,一般制订房价的时候考虑几个方面的因素:第一个是市场,这也是最重要的因素;第二个是产品的品质和配套设施、装修情况等;第三个就是所花费的成本;第四个就是要考虑到周边楼盘的竞争情况、供求关系等。

知道了影响房价因素,我们就可以在买房根据房地产市场的情况进行预判,大体预算未来房价的走势,从而做出是否买房的决定。这样的话,可以在买房时做到有备无患,以更加合理的价格,买到适合自己的房子。

楼市基调基本确定,我们如何应对?
随着调控政策的持续,房价总体会保持平稳走势

2018 年楼市将相对疲弱,预计在 2017 年商品房销量创下历史新高后,2018年销量将出现负增长。在防范发生系统性金融风险的底线思维下,房产税出台的概率仍不大,2018 年不大可能进入人大立法程序。

未来房地产调控的目标,一是平稳房价,住有所居;二是多渠道提高住房供给。一二线仍有大量住房刚需尚未满足,三四线仍有大量的棚户区需要改造,许多农业人口还有进城购房需求,在一定程度上可推动房地产市场健康发展,同时也适度拉动总需求。

预计租赁住房制度将进一步做实

去年以来房地产调控的一个重要特点,就是开始从供给端发力,从土地供给入手,发展租赁住房市场。

租赁住房政策的推出,从供给和需求两方面都会影响房地产市场。

从供给层面来看, 租赁住房挤占了很大一部分普通商品房供给。目前租赁住房分两档,第一档是一线城市,以上海作为标准,租赁占新增的 60%;第二档是二线城市,以杭州作为标准,租赁占新增 30%。

从需求层面来看,租赁住房政策会改变房地产需求的结构。以前是房地产销售好,然后拉动房地产投资。而现在房地产的需求分为了两部分,一部分是刚性的租赁住房需求,另一部分是普通的商品房需求。

在这一背景下,对供给端首当其冲的影响,就是总体住宅供地面积有望提升。

一二线大部分城市土地财政的依赖度较低,为政府加大土地供给力度提供足够空间。选取一二线土地财政依赖度低的城市试点,这些城市总体住宅供地面积有望提升。

随着决策层开始大力推动房地产供给侧改革,一是占比30%以上的租赁住房建设得以保证,二是正常商品住宅土地供应力度值得期待,从而继续拉动一二线房地产投资。

同时,持续的棚改货币化安置支撑三四线楼市,未来3年每年仍能带来2.3亿平米的去库存规模,从而为三四线楼市平稳提供有效支撑。
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