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[装修日记] 两张图表告诉你 广州房价到底有多抗跌!

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发表于 2017-7-7 09:02 | 显示全部楼层 |阅读模式
            前两天,深圳房价9连跌的新闻刷了朋友圈,各种解读都有,官方的权威解读就是调控大显神威云云。        
                           

前两天,深圳房价9连跌的新闻刷了朋友圈,各种解读都有,官方的权威解读就是调控大显神威云云。

回看广州,2017年上半年广州楼市如同坐了一趟过山车,3月份两轮新政出台后,到现在给人的感觉是“这车终于被刹住了!”

广州房价会不会像深圳一样9连跌?咱们先看看下面这两张图:

▲图1

▲图2

图1是广州2005年至今一手住宅成交价格的变化。从图中可以看出,广州的一手房价只在2012-2013年有所下跌,在金融危机发生的2008年都还持平。

图2是广州2005年至今二手住宅成交量价的变化。从图中可以看出,广州的二手房价就一直没有跌过!当然需要说明的是,这个数据里不包括南沙和从化,因为那里二手房交易还没发展起来。

从官方数据来看,广州上半年的一手住宅成交量下跌了10%,但价格却保持着向上的势头,同比上涨了5%。到今年5月,广州的房价已经连续上涨了26个月。

如果回看2005年,当时的一手均价为5117元,而到今年上半年,也不过才涨到了16535元/平方米的水平。简直让人不敢相信。

不过,对于广大的购房者而言,看这些数据都是没有意义的。为什么这么说呢?先不说调控因素,单说客观因素。2005年的房价还是中心区的房价,与人们的感觉背离不大。而其后,随着从化、增城撤市建区,南沙、原萝岗片区的开发建设,越来越多低价的一手房纳入到广州的统计中来,客观上导致一手房价基本上反映的是郊区房价。

如果购房者想更深入地了解真实的广州楼市的话,就不能单纯看一手房价数据,因为这个数据实在太不准确了。每当ZF要控制房价时,就要从限价、限发放预售证、限制网签入手,高价项目难以入市或网签,这种方法最能有效控制房价数据。

今年上半年,广州的一手房成交基本上以低价的郊区为主。大家可以看看下面这张图:增城占比超过四分之一;黄埔、花都、南沙各接近五分之一;从化都占到了将近10%;其他几区整体成交量占比才15%。

如果细细研究邻居深圳的房价数据,我们也会发现存在同样的道理:深圳房价从去年9月到现在表面上是跌了7108元/平米,但这个数据,是通过“换时间、换空间”得到的。

所谓换时间,指的是需求端因限购被迫离场,市场供需相对平衡,价格停涨。

而换空间则是房价下跌的关键所在。与广州情况相似,深圳房价相对较低的宝安、龙岗两区成交量迅速增加,中心区成交量迅速下降。刚需人群被挤出中心区,向郊区及广佛、深莞、深惠交界溢出。

如果持续跟踪中心城区的二手房价,你就会发现,单套房价并未下跌多少,甚至仍然保持微涨。

与开发商相比,二手小业主的出价更符合市场规律,数据相对难以控制。虽然有时有关部门也会强令中介下架高价房源,但这种情况较少。所以相对一手楼市,二手楼市的成交情况更真实地反映了整个楼市的状况。

所以,如果有人问雁姐,广州一手房价会不会像深圳一样出现9连跌?我说可能,因为数据产生的原理相近,但实际上房价到底有没有跌,就要多动动脑啦!


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