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2万+靠近城中,领跑鹿城销量榜,与周边盘距离1公里多,单价便宜约1万/㎡?

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老蟹

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发表于 2022-3-22 19:40 | 显示全部楼层 |阅读模式 | 来自浙江
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PART 1


最近的楼市有了一些春天的气息,3月16日,国家六部委先后发声,直接定调释放多项房地产积极信号,政策的底部基本形成了。


3月,温州首付降到20%,让市场为之一振。


同时近期温州房贷利率进一步走低,楼市迎来新的局面!大多银行的首套5.2%—5.3%左右,买房成本下降,自住上车的机会来了。


当前自住选房逻辑,购房者会选更靠城中的(地段)、更稳健的(房企)、更优质的(产品)、更亲民的(价格)。


在强烈的市场震荡下,各盘折射出不一样的号召力。


数据是有力的证明,2月鹿城区成交数据显示,保利大国璟以压倒性优势,领跑整个2月鹿城区成交量。


荣获鹿城区1-2月销售金额榜TOP1。(数据来源于案场成交反馈)


据统计,整盘共约1600多套可售住宅房源,目前已经去化达到8成多。


在楼市大横盘期,取得这样的成绩,还是挺牛的。


深度复盘之后,实际上,掩盖在热销背后,其实是市场风向转变,现在敢出手的大多是自住型购房者,折射出当前购房者很真实的需求。


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PART 2
笔者认为,该项目撬动市场很关键的一点就是:大国璟,单价2万+/㎡,总价300万左右,低门槛上车鹿城区高配盘。
众所周知,相比瓯海区、龙湾区,鹿城区在地缘属性城市功能资源部教育资源等,牢牢占据了温州楼市的上风。也是近几个月整个市区成交的定海神针。
但鹿城区去年整体成交均价3万多/㎡,滨江CBD和绿轴等板块属于房价第一梯队,4万+/㎡打底,部分房源5万+直触天花板。
来自灵魂的拷问,在鹿城区买房,300万以内,难度有多大?市场潜在机会还有多少?
笔者初步整理了一份数据发现:
(1)如今“低价地块量”大幅减少,而且新地块高地价成本摆在那边,将直接影响鹿城区300万以内新盘的未来供应。
(2)目前鹿城区靠近市中芯的新盘中,单价2万+/㎡,总价300万上下的新盘库存仅600多套?库存下降是趋势。
扫描一圈,鹿城区在售的新盘和老盘,加起来约20几个。
但鹿城区2万+/㎡,总价300万左右的新盘屈指可数,这个阵营里,保利大国璟算一个。
供应减少,去化加大,鹿城区300万以下的新盘库存下降是趋势。
据不完全统计,保利大国璟,加上板块内其他2个盘的库存,加起来,鹿城区靠近市中芯的300万以下的新盘库存(不算七都)仅约600多套。
可能项目周边有一宗新地块,预计供应房源明年才推出市场。
(3)在市场热捧下,大国璟以目前的去化速度,项目在售房源也将慢慢库存见底,处于卖一套少一套的状态。
而鹿城区“低价”楼盘库存告急,这个时候,大家才觉察到,位于鹿城南板块的大国璟是实打实的"价格洼di",但从拉长时间轴看,最终城中各板块发展会趋于扁平化。
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(点击放大,保利大国璟区位图)



PART 3
令人惊讶的现象是,当其他盘疯狂吆喝,保利大国璟却低调了大半年,但每个月保持稳扎稳打的销售量,足见市场号召力。
这样“稳步前进”的流量,使项目库存即将见底。
据统计,整盘共约1600多套可售住宅房源,目前去化8成多。
去年整年去化600多套,以这个卖房的速度,很大概率上在下半年卖完。
据不完全统计,整个鹿城南板块每年去化在1300-1500套之间,而大国璟的成交量几乎占了板块的“半壁江山”。
直奔重点:保利大国璟这个价位是什么概念?对比就知道了
在温州,鹿城区总价300万左右的房子,可选范围很小。
(1)鹿城区滨江商务区和绿轴均价4万+/㎡,西向黄龙板块均价冲3.5万/
(2)与大国璟2公里以内,在售的有中海鹿洲府,建发大家文澜府邸,招商阳光城檀境等改善盘,但是价位档基本上在4万/㎡上下。连瓯海景山中梁新项目地价都站上了22169元/㎡的高价。
比如与项目直线距离仅约1.6公里的中海鹿洲府,均价3.9万/㎡。1公里多的距离,以建面约100平计算,单价拉开了万元级的差价,总价相差100多万。
再比如与项目直线距离约1.3公里的葡萄棚板块万科翡翠心湖,单价约3.2万/㎡,与之每平方也有几千的价差。
总而言之,鹿城区比大国璟便宜的,地段不够OK且偏远,价格差不多的,整体配套没有大国璟那么齐全。
对比之下,大国璟不仅地段能打,集齐“学校旁”,板块潜力大,央企打造,整体的均衡性比较好。
另外击中人心的是,项目所在的鹿城南板块有着巨大的价格优势,而且距离市中芯更近。
更撩人的是在寸土寸金的城芯,产品中有低密石材外立面的洋房,带来生态宜居新体验。
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△温州保利大国璟效果图
PART 4
地段配套张力、品牌、产品等都是衡量买房的标准,在这个基础上,去衡量大国璟,如果将“指标”一个个套上去,你会发现它确实挺不错。
(1)项目所在的板块商业居住资源价值将焕发出更强劲的张力和生命力。
近年来,鹿城南板块强势开启“大拆大整”,伴随着产业、商业、教育、交通等配套的规划落地,推进板块有机更新。
2022年市区拿地手册中显示,今年鹿城区供地集中在七都滨江商务区城西新城等。
该板块今年可能仅出让一宗葡萄棚地块:葡萄棚单元B-01地块。
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葡萄棚单元B-01地块实景图,来源2022年鹿城区读地手册
同时这个区域从点到面、由内到外,整体面貌实现蝶变升级,未来有可能形成近10万(包括安置房)的大型改善居住区。
待教育配套,商业配套等兑现后,正向循环,虹吸更多的购房者在这里安居为板块引入更多的人气与资本。
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(图片来源楼市温州)
(2)大国璟出自保利之手,国企背景,匹配如今普遍求稳的市场心理。
如今的市场上,房企爆雷频现,了解房企背景成为买房必修课,稳健的品牌代表着信任。
而保利“三道红线”处于绿档,安全系数更高。
温州购买力向头部几家央企国企集中是大势。保利深根温州多年,打造过保利天悦等标杆之作。
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△温州保利大国璟效果图



(3)宜居高配的住区,石材外立面,还有洋房布局的改善气质,门槛足够亲民。
大国璟占地约116亩,设计了10栋洋房+8栋高层的精妙组合,尽显大盘气场。
示范区,处处透着浓厚的国风古色,不计成本的在外立面使用了石材干挂工艺,配合局部铝板应用于建筑外墙。
简而言之,优中取优,追求高性价比。
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△温州保利大国璟效果图
(4)什么样的楼盘, 便会吸引什么样的业主。
据悉,保利大国璟的业主大部分来自事业单位、公务员、及教师、医生等高知人群居多,击中预算有限,对楼盘综合实力又有要求的这部分群体。
未来业主在这里,轻松找到志同道合的圈子。
PART 5
经过去化,目前项目15#还有少量瞰景高层房源在售,是五期房源中性价比担当之一。
得益于高层+洋房的组合排列,15#南侧没有高层建筑遮挡,中层房源也有较好的日照条件。
同时该栋北侧临河,揽河景、滨水绿道之景入室。
11号楼还有少量洋房在售,鹿城区在这个价位的舒适洋房不多见。
单价2万+/㎡,300万左右,在保利大国璟这个盘上,兼具“性价比”和“自住品质感”,用更小的成本占据一张拥有 “鹿城城中生活、低密生态、干挂石材外立面,央企品牌”的宝贵门票。
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1、开发公司为温州和悦置业有限公司,备案名为“璟之华庭”,推广名为“保利大国璟”;预售证号:温房售许字(2020)第008字、温房售许字(2020)第014字、温房售许字(2020)第066字、温房售许字(2020)第116号、温房售许字(2021)第064号;2、相同户型因楼栋、楼层、方位等不同,其内部局部结构、面积、管线位置等可能与其他房源有所不同,敬请悉知;本参观单位(含庭院)是模拟本户型装修之美好效果,并非实际交楼,仅供购房参考,室内装修、家具、陈设、灯具、门窗、景观等除注明外均不属于交楼范围;本单位室内外所有面积、尺寸及建筑结构不作为实际交付衡量之基准;根据不同房屋,具体交付标准应以双方合同约定为准;3、本资料为要约邀请,不作为要约或承诺;4、交通配置等不排除因政府相关规划、规定及出卖人分期规划、未能控制等原因而发生变化;5、买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等书面文件为准;6、本资料所发布的内容为2022年3月31日前的信息,本资料制作时间为2022年3月23日,截止时间是2022年3月31日,敬请留意最新资料。7、本宣传资料中涉及的价格、折扣、付款方式等信息,因销售时间、户型楼栋、楼层、方位等不同有所差异,以实际签约信息为准。数据来源:保利500强排名:http://www.fortunechina.com/fortune500/c/2019-07/22/content_339535.htm  保利物业TOP5排名:中指研究院、中国房地产TOP10研究组。保利全球2000强排名:《福布斯2020全球企业2000强》榜单。
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