（转）潘石屹跑不了了？美国企业宣布终止收购SOHO中国

一步焚天

潘石屹最终还是没跑成。
9月10日下午收市后，SOHO中国突然发布公告称，就此前高盛代表黑石集团收购公司全部已发行股份的要约，鉴于目前满足先决条件的进展不足，各方一致认为无法在最后截止日当天或之前满足先决条件，各方也一致同意不会推迟最后截止日。
为解除公司在收购守则项下的持续义务并维持有序的股票市场，各方在咨询执行人员后决定并一致同意不作出要约。
简而言之，黑石收购SOHO中国这事，黄了。
公告发布后，不少网友拍手称好，“潘跑跑，跑不了了”。
事实上，不少人认为，潘石屹此次“跑路”失败早有先兆。
猫姐了解到，潘石屹对于SOHO中国资产的甩卖始于2014年。
从2014年起，潘石屹就开始陆续出售SOHO中国的资产进行套现。据不完全统计，2014年-2019年间，潘石屹累计7次卖出了SOHO中国的不同资产，套现资金达370亿元。
但真正决定“清仓”SOHO中国，还要到2019年。2019年10月，市场传出SOHO中国将北京和上海的八套物业，也就是SOHO中国的核心资产“八大金刚”，全部打包卖掉。
到了2020年，潘石屹的清仓计划开始进入实质性阶段。2020年3月，黑石集团宣布，拟将SOHO中国私有化，交易对价约40亿美元，每股6港元，较SOHO中国当日2.93港元/股的开盘价高约一倍。
SOHO中国的“清仓”计划，让不少人联想起曾经李嘉诚旗下长和系撤走中国资产的“失守道义”的行为。一时间，“别让潘石屹跑了！”的论调甚嚣尘上，潘石屹甚至被网友戏称“潘跑跑”。
此后，由于疫情爆发，写字楼市场受到冲击，黑石主动叫停这一交易。2020年5月，据媒体报道，由于新冠肺炎疫情影响导致公司前景充满不确定性，黑石关于SOHO中国私有化的洽谈陷入停滞状态。
到了今年6月16日，事情又迎来转机。SOHO中国对外公告，高盛代表黑石发出全面收购要约，以5港元/股的价格，收购SOHO中国约28.56亿股股份，总交易价格约236.57亿港元。
这一交易对价，相当于较一年前的对价总额打了75折。
SOHO中国称，交易完成后，SOHO中国继续维持在港交所上市，公司现有控股股东（潘石屹和张欣的家族信托）将仅保留9%的股权。收购方黑石则计划维持SOHO中国现有的主营业务和管理层，并计划在适当的情况下利用公司的资源在中国进行扩张。
但不被舆论“祝福”的出售似乎也预示着潘石屹的“逃跑计划”难以一帆风顺。今年8月初，SOHO中国发布公告，黑石以236.57亿港元价格要约收购公司的交易，受到国家市场监管总局正式立案审查。
虽然不少专家表示，交易被立案审查是市场监管总局对于收购所启动的正常程序，并不是反垄断调查。但外界普遍认为，在当下房地产监管趋严的大环境之下，SOHO中国的外资收购案更显得敏感与充满不确定性。
而一波三折的收购进程，似乎也已经预示了交易注定“凉凉”的结局。今日收市后，SOHO中国最终宣布，由于满足先决条件的进展不足，黑石的要约收购终止。
“潘跑跑，跑不了了。”
潘石屹为什么要跑？
潘石屹“跑路”失败，不少网友拍手称赞，但问题来了，潘石屹为什么要跑？
这要从SOHO中国的商业模式说起。
作为中国最早一批开发商的典型代表之一，SOHO中国走出了一条完全不同于其他开发商的独特道路。
2005年，SOHO中国从最早的住宅开发转型为商写开发+销售，通过收购北京烂尾商写物业进行改造后散售的方式，SOHO中国迅速崛起，其打造的北京第一座SOHO项目——SOHO现代城曾在1999年和2000年连续成为北京市单体项目销售冠军。
之后，随着北京出台禁止物业散售政策，2012年，SOHO中国开始转型，从销售转向自持模式。在这一模式下，SOHO中国的收入来源从销售收入为主转为以租金收入为主。
但留着物业吃租金的模式下，中国的租金回报率并不能让潘石屹满意。
作为中国最大的商业地产“包租公”，潘石屹就曾经公开吐槽， “中国的租金回报率我都不好意思说”。“在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本超过了4%，这几乎是地产业最低的资金成本，在此情况下，这意味着全年的物业经营仍然会亏损2%，这个生意怎么做呢？”
不如人意的租金回报率只是一方面原因，潘石屹选择“清仓”SOHO中国，背后更深层次的原因是：潘石屹长期以来一直看空国内房地产市场。
潘石屹曾经在多个场合公开表达对房地产行业的不看好。
2010年，潘石屹表示“土地比房子贵，房价如果一直维持不现实。”
2013年，潘石屹评论不动产登记“是好政策，如果今年实施，房价马上会跌。”
2014年，潘石屹表示“中国房地产是泰坦尼克号，就要撞到冰山”。
2015年，潘石屹预言房价还要降，并呼吁年轻人不要买房。
2017年，潘石屹公开表示想要金盆洗手，所有房地产的事情都不谈，只谈摄影和写作。
2018年，潘石屹又在其微博发文直言，房地产市场一天比一天畸形，有些地方已经违背基本常识。
多番“唱空”中国房地产市场的同时，潘石屹从2014年起开启“卖卖卖”模式，从非核心资产一路卖到核心资产，最终宣布出让SOHO中国控股权，清仓国内资产。
SOHO中国的未来
对于潘石屹的“跑路”行为，猫姐无意评判。
猫姐更关心的是，在这次出售失败之后，SOHO中国该何去何从？
作为中国最大的写字楼“包租公”，SOHO中国拥有国内地段最优越的写字楼。
财报显示，SOHO中国的核心资产为9个位于北京、上海的自持商办项目，包括位于北京的前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、银河╱朝阳门SOHO 、丽泽SOHO，以及位于上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场和古北SOHO，总可租面积约为83.07万平方米。
丑是丑了点，但位置是真好。
此前， SOHO中国刚刚发布2021年度中期业绩公告。2021年上半年，SOHO中国录得营业收入8.05亿元，同比下降44.59%，主要由于没有物业销售收入；当中租金收入7.82亿元，同比增长3%。
2020年上半年，受疫情影响，SOHO中国的物业出租率和租金收入都出现了明显的下降。而从今年上半年的表现看，SOHO中国位于北京、上海运营稳定的投资物业平均出租率已由去年同期的78%恢复到了90%。
显然，随着疫情得到控制，SOHO中国的业务正在逐渐恢复正常。但无论是从上半年北京、上海两地写字楼的空置率上来看，还是从SOHO中国上半年的盈利表现上看，SOHO中国的经营都将仍存在压力。
数据显示，在新增供给的压力下，今年二季度，北京甲级办公楼空置率依然维持在17.5%的较高位置，而上海的空置情况略有缓解，甲级办公楼空置率从2020年6月末的20.9%下降至今年二季度的18.8%。
SOHO中国在公告中也表示，到2025年前，预计北京将有超过300万平方米新增供应， 上海则有约500万平方米，仍会给两地市场带来一定的挑战。
写字楼空置率太高，租金回报率太低，单纯依靠租金收入甚至都无法覆盖SOHO中国4.7%的平均借贷成本，SOHO中国维持报表上的平衡，长期都有依靠持有物业的资产增值。
上半年，SOHO中国实现毛利6.59亿元，同比下降约18%，主要是由于去年同期确认了车位销售的收入。上半年实现净利润3.43亿元，同比增长67%。但当中有2.89亿元来自投资物业评估增值。据此计算，仅依靠出租物业，SOHO中国的实际净利润或许只有5000多万。
而随着我国的甲级写字楼越减越多，空置率越来越高，写字楼的资产增值速度也变得越来越慢。
这正是SOHO中国长期以来所面临的处境，也是SOHO中国一直以来在港股资本市场估值不高的原因所在。
现在，伴随黑石收购SOHO中国宣告终止，或许短期之内，潘石屹都跑不了了。

印象温州