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温州近期这些新规!你都知道哪些?

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嫩笋

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发表于 2020-11-5 15:54 | 显示全部楼层 |阅读模式
No.1
房产新规:交付样板房不应加装软装
市住房和城乡建设局发布《关于进一步加强全装修商品住宅开发建设管理的通知(征求意见稿)》,向社会征集意见,以进一步加强住宅全装修建设管理,保障购房者合法权益。

该通知从优化装修设计管理、规范全装修住宅销售、推行交付样板房、完善质量管理体系、完善交付和售后管理、强化惩处机制六个方面对商品房预售全装修进行了规范。要求全装修商品住宅项目应至少提供1个经济适用的基本装修标准方案,鼓励房地产开发企业和购房者双方自愿协商,提供个性化的菜单式装修服务。


图片来源网络

在对外展示过程中,通知要求:
  • 在销售现场、样板房的醒目位置对包括设计说明和主要建筑施工图、装修标准、材料设备清单和交付标准等信息的所有装修方案进行公示;
  • 样板房所对应单元的公共部位和单元出入口门厅等的装修内容也需进行公示。
  • 清单应明确主要室内装修材料和设施设备的名称及具体品牌、产地、型号或规格等级等信息;
  • 清单内同一材料设备有多个备选的,均予以列出,档次基本一致,避免采用 “同等档次”等类似表述。

全装修商品住宅项目全面推行交付样板房制度:
  • 在预售前,房地产开发企业应针对房源中套数最多的户型(包括类似户型)至少制作1套基本装修标准的交付样板房。
  • 交付样板房要按1:1要求真实反映户型真实结构、空间尺寸、装修内容、施工质量和交付标准。非交付标准的内容,包括软装、家具、灯具等设施设备,不应在交付样板房内加装,实行样板房“所见即所得”。
  • 交付样板房的保留时间应自全装修商品房集中交付消费者之日起不少于六个月,或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于两年。

在售后管理方面:
  • 房地产开发企业应建立专门的质量缺陷投诉受理和保修管理部门,健全质量保修、回访、投诉处理等售后服务措施,避免因项目开发公司停止运营而使购房者的保修和其他售后权利失去保障。

在强化惩处机制方面:
  • 对有质量重大缺陷、拒绝或故意拖延履行保修责任等情形的,属地住建部门应依法及时严肃查处负有责任的相关主体和个人,并责令整改,情节严重的依法记入其信用档案,向社会公开曝光。
  • 造成群体性事件的,按《浙江省建筑市场公共信用信息管理办法》将其列入严重失信名单,并抄告市场监督、土地出让管理等部门,要求进行联合惩戒。

No.2
温州老旧小区改造补助
最高每平方补助300元
近日,温州市财政局、温州市住房和城乡建设局联合发布了《温州市老旧小区改造市级专项补助资金管理办法》,该办法将于今年10月1日开始实施。


2020年市级财政安排了3467万元对符合条件的老旧小区项目进行补助,预计2021-2022年将继续投入1.1亿元支持老旧小区改造工作,以更大力度支持这项民生工程。截至目前,市区老旧小区改造已开工27个,完成投资额1800万,确保年底市区老旧小区改造完工8个,切实增强居民的幸福感。


图片来源网络
1
温州市老旧小区改造市级专项
补助资金补助范围是什么?
专项补助资金用于温州市鹿城区、龙湾区、瓯海区纳入经市政府批准的温州市2020-2022年城镇老旧小区改造计划的项目。
2
老旧小区改造包括哪些内容?
老旧住宅小区改造主要包括建筑、道路交通和停车、管网通信系统、景观绿化、养老抚幼服务设施、社区治理和服务体系等6大类。在层级上分为基础类、完善类、提升类等3大类,具体内容可参照市住建局出台的《温州市城镇老旧小区改造工作指南(试行)》。
3
老旧小区改造市级专项补助资金如何分配?
专项资金主要依据补助基数、补助比例、共同缔造(小区居民出资比例)绩效系数进行分配。经市住建部门审核后,由市财政部门采取预拨加清算的方式转移支付给各区财政。
4
老旧小区改造市级专项
补助资金的补助基数是多少?
温州市级补助基数上限为300元/平方米,低于300元/平方米的,按实核定予以补助。
5
市级补助资金多少和小区居民
自筹资金多少有关系么?
原则上居民自筹按照基础类、完善类、提升类改造内容出资比例分别不低于相应改造内容投资额的10%、30%、70%。居民自筹(不包括用于电梯的出资)占总投的比例,按照基础类、完善类、提升类改造内容分别超过10%、30%、70%的情况,每增加1%(不到1%的以1%计算,下同),市级资金补助比例增加1%,最高不超过10%;分别低于10%、30%、70%的情况,按每减少1%,市级资金补助比例减少2%。

计算公式:某小区改造市级补助资金=补助基数×(补助比例±共同缔造绩效系数)×改造面积。
6
该政策是否一直有效?
该政策自2020年10月1日起执行,执行期为2020年至2022年。


No.3
温州市区创新型产业用地管理“新规”
产业范围区域布局等均有调整


入尾声。市政府办公室对外发布《关于进一步完善市区创新型产业用地管理的实施意见》(以下简称《实施意见》),将于10月1日起正式实施。该《实施意见》在现有政策的基础上进行修改完善,在产业范围、区域布局、产业用地标准、产权分割等方面均有调整细化。


瓯江口产业集聚区/图片来源网络

进一步优化创新型产业用地范围/规划布局

温州经开区夜景/图片来源网络

1
明确产业范围
本实施意见的创新型产业用地是指为适应创新型企业发展和创新人才的空间需求,用于研发、创意、设计、中试、检测、检验、认证等具有显著创新特征的产业功能及其配套设施用地和总部用地。相关产业具体见《温州市区重点发展创新型产业目录》:


2
优化区域布局
在现有温州高新区(浙南科技城)、浙南产业集聚区、瓯江口产业集聚区、温州市大学科技园、生命健康小镇等五大创新型产业重点平台的基础上,可进一步在炬光园工业区、鞋都三期、高新区农业示范单元等产业片区范围内集中成片布局一定量的创新型产业用地,比例控制在各区片工业用地总面积的30%以内。


进一步细化创新型产业用地开发利用管理

浙南·云谷/图片来源网络

1
实施项目遴选
创新型产业用地出让前,属地政府(园区管委会)要按照“标准地”的要求,明确用地的产业类型及用地标准,并组织对申请用地的创新型产业项目进行准入遴选,符合条件的均可参加土地竞买。申请用地50亩以上(或计划投资额2亿元以上)的创新型产业项目,纳入重大产业项目“过堂制”机制进行遴选。项目建成后允许转让的,属地政府(园区管委会)要加强对拟受让人产业类型等审核管理,作为入驻的依据。
2
明确用地标准
创新型产业用地的准入标准包括容积率、固定资产投资强度、亩均税收、研发经费支出与主营业务收入比、单位能耗增加值、单位排放增加值等指标。其中,固定资产投资强度不低于450万元/亩,亩均税收不低于45万元/亩,研发经费支出不低于主营业务收入的5%,单位能耗增加值不低于5万元/吨标煤,单位排放增加值不低于1000万元/吨。各属地政府(园区管委会)可在上述标准的基础上,根据本地区产业发展实际,针对不同产业特点,制定具体标准,增加差异性指标或要求。
3
优化规划建设要求
创新型产业用地规划用地分类为工业用地(M)类中的“新型产业用地(M0)”,对应的土地用途确定为“工业用地(新型产业用地)”。除安全、消防等有特殊要求的项目用地外,创新型产业用地容积率不低于2.0,并鼓励地下空间合理开发利用;地块内配套行政办公及生活服务设施的建筑面积不大于总建筑面积的15%,不得建设成套宿舍和专家公寓;配套服务设施仅面向企业内部服务。创新型产业用地基础设施配套费及人防建设标准按照工业用地相关政策和标准执行。


中国基因药谷/图片来源网络

4
创新土地供应方式
创新型产业用地严格按照“标准地”要求组织实施公开出让和供后管理,鼓励采用“弹性年期出让”“先租后让”“限地价竞税收”等方式供应。以“弹性年期出让”方式供应的,属地政府(园区管委会)可根据项目实际情况在出让时科学确定出让年限。以“先租后让”方式供应的创新型产业用地,土地挂牌成交后应先与用地单位签订《国有建设用地使用权租赁合同》,租赁期最长不超过6年;租赁期满通过达标验收的,可办理剩余年期土地出让手续,签订《国有建设用地使用权出让合同》,出让年期等于“先租后让”总年期减已租赁年期。以“先租后让”方式供应的创新型产业用地,相关合同应明确约定建设用地使用权(含房屋所有权)在租赁期间不得转让、转租和抵押。
5
明确产权管理要求
同一产权人名下的创新型产业项目不动产权实施整体登记,不得按层或幢分割登记。总计容建筑规模30000平方米以上的创新型产业项目,允许建成竣工后按照层或幢为基本单元分割转让不超过总计容建筑面积50%的建筑规模;科创平台、孵化器等采取租赁方式运营的创新型产业项目,在入驻企业孵化成功后,经属地政府(园区管委会)批准可按层或幢分割转让给入驻企业。分割转让时,买受主体须为符合创新型产业用地相关入驻要求的企业,属地政府(园区管委会)相关审核意见作为办理产权“分割”的依据;同时买受主体应与属地政府或产业平台、开发建设主体签订《创新型产业项目准入管理合同》,明确产出要求及三方的权利和义务。达产验收通过前,以国有建设用地使用权作抵押物的,担保抵押金额不得高于本地块出让价款,建筑物抵押金额不高于实际投入金额。创新型产业项目配套的行政办公和生活服务设施及其对应的土地使用权不得分割转让和单独抵押。
6
科学确定地价标准
创新型产业用地出让起始价,不可分割部分按不低于同地段市场商务办公楼面价的20%确定,可分割部分按不低于同地段市场商务办公楼面价的30%确定,但整体不得低于国家、省规定的工业用地出让最低价。采用“弹性年期出让”的,其出让起始价可按照出让年期与工业用地可出让最高年期的比值作为年期修正系数修正确定。以“先租后让”方式供应的,租赁期间的租金总额可按总中标价的20%确定,租金一次性缴清,竞买保证金可直接转为租金;出租期限届满并经达产验收通过,在签订剩余年限的出让合同时,土地出让金按总中标价减已缴租金确定。

强化项目用地全过程管理

温州市国家大学科技园/图片来源网络

1
加强履约管理
土地出让成交后,属地政府(园区管委会)应按照标准地政策及《关于进一步加强工业用地高质量利用全周期管理的若干意见》(温政办〔2020〕53号)相关要求,与土地使用者签订《项目管理合同》(投资协议),明确载明项目开发利用及产权管理的控制性要求、指标复核办法、违约责任等事项,并按照相关规定进行合同备案;约定达产验收期到期后要及时开展验收工作;创新型产业用地的达产验收考核对象为土地供应对象。达产验收未通过的项目,可给予不超过一年的整改期;整改后仍不能达到《项目管理合同》(投资协议)标准要求的,验收不予通过,其违约责任按照约定执行,并由属地政府(园区管委会)按标准地相关要求落实信用联合惩戒。创新型产业项目的履约管理情况纳入工业项目履约管理年度专项审计范围。

项目达产验收通过后,属地政府(园区管委会)要继续加强对产业、转售、转租、产出指标、改变用途等日常管理。

2
明确工作职责
市自然资源和规划部门负责创新型产业用地的规划、供应、土地开发管理、不动产登记等工作,土地供应时应将改变用途、转让或分割转让限制要求、抵押等具体要求写入出让合同,并在不动产登记时根据出让合同的约定将限制性规定记载于权证附记栏。市经信部门会同市发改、科技、投资促进、税务等部门研究制定《温州市区创新型产业用地分行业“标准地”准入控制指标》和相应的《达标验收工作规范》,并做好《项目管理合同》(投资协议)、《创新型产业项目准入管理合同》履约有关事项的监督管理。市住建、生态环境、市场监管等部门要密切配合,共同做好创新型产业项目的管理工作。属地政府(园区管委会)可根据本实施意见制定相关实施细则,做好创新型产业项目的准入以及投入、产出、税收等审核和项目履约的管理工作,切实提高创新型产业用地的正向效应。


本实施意见自2020年10月1日起实施,有效期3年,《温州市人民政府办公室关于浙南科技城新型产业用地管理的实施意见(试行)》(温政办〔2016〕81号)同时废止。


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