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疫情之后,温州楼市是否已归返正轨?

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嫩笋

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发表于 2020-7-9 14:13 | 显示全部楼层 |阅读模式
伴随着举国上下的严正以待,不得不说,此次疫情令今年的开端,着实有些压抑。而此次疫情也称得上是温州楼市的“黑天鹅”事件,也打乱了不少开发商的节奏,“返乡潮”不复存在,楼市交易陷入冰封,供应和销售都降之冰点。

微信图片_20200709141316.jpg

那么,有人就要问了,今年春节,温州的楼市到底有多冷?

我们来看去年跟今年春节期间的成交量对比,2019年正月初一到十二,温州全市成交总套数为1340套,初七开始到十二迎来了2019年的春节小阳春,单日最高成交套数为263套,市场行情走俏。

反观今年同期的全市成交数据,直接从“高楼”跌成“平地”,135套的总成交套数,仅占去年同期全市成交总套数的10%,甚至还抵不过去年部分单日成交的套数,单日最高成交套数也不过30套而已。

微信图片_20200709141319.jpg

Part.1

数据是最为直观的体现。

今年2月份,全市商品房供应仅0㎡,销售面积7.28万㎡,环比下降87.8%,同比下降86.5%,供销双双“跳崖式”迫降。二手房同样严重受创,基于门店关闭等因素的影像,2020年2月,市区二手住宅成交面积3.35万方,成交套数320套,环比下降80.6%,同比下降78.1%。

由以上数据可以看出,此次疫情对于温州楼市的冲击,可以说是空前的。

微信图片_20200709141322.jpg

有一个很有意思的现象,为什么在2月份0供应的温州楼市,却迎来了约7.28万的成交面积?

有以下几点原因,一个是可能来自于1月未完成的网签,并非2月份的实际成交面积;另外一个原因有可能是,相信大家也已经发现了,在疫情期间,不少的项目纷纷推出了网上售楼处,以及直播等花式营销手法,并推出了不少的优惠举措,相信也有可能有部分的项目因此而得益。

Part.2

当然二月份的楼市虽然因疫情而暂时停滞,但是土地市场却是亮点纷呈。

基于央行降准等纷至沓来的利好,释放大量的现金流,开发商手头有钱自然要将部分资金释放到土地市场上,所以今年开年,温州的土拍市场尤为迅猛,高溢价、封顶溢价频现。

第一拍华董便以封顶价3.23亿元+竞配400㎡政策性住房拿下莘塍中单元10-21、10-22地块。仅隔一天华鸿持续瑞安土拍市场的火热,封顶价10.6亿元+竞配3000㎡政策性住房竞得一线江景地块,之后,竞争封顶的的现象也是接连出现,不难看出各大房企对于后市的判断与预期还是向好的。



如果说,想要看清楚楼市是否已经步入正轨的话,可能看一下三月份的数据,更具有参考性。

3月份,温州楼市一二手成交触底反弹,似是有吹响反攻号角的态势。跟2月份的数据对比,3月份的供应跟销售面积就像是坐过山车,环比直接“破表”,供销比大幅上升,但相比去年同期数据,还是有所下降。

2020年3月份,全市商品住宅供应26.04万平方米,同比下降59.4%;销售面积为37.5万平方米,环比上升415.1%,同比下降38.8%。

不过这其中有一点我们可以看到,温州的整体楼市基本运行还是十分平稳的。价格虽然有波动,但多是由当月供应结构所决定的,若是当月刚需产品供应充足,那么相应均价也会所有降低,而当月若是改善产品供应的多,在售均价则会相应的提升。

Part.3

虽然温州算的上是受疫情影响较大的城市,但是,进入三月,整体回升态势还是比较明显的。

截止目前,基本所有的售楼处都已恢复正常运营,但对于相关的防疫措施,各大售楼处还是不敢马虎。以之衍生的,物业服务的优劣进入了不少购房者的视线,也成为部分购房者择居的一大参考。



另一方面,因疫情耽搁了不少节点的项目工地已全面复工,进入了如火如荼的建设当中。可以说,整个温州楼市在短时间便按下了重启键,除了彼此之间的交流,隔着两层口罩,一切都与往常无异。

与此同时,不少项目的开盘也被提上了日程。

对于房地产开发企业来说,时间成本是一个亟待被考量的一件事。其中不少的项目对于开盘的需求则显得更为迫切。因为疫情的耽搁,加上周边地块不停的出让,直接导致区域竞品的增多,使得不少的项目不得不在疫情结束最短的时间内,将开盘提上日程。

早在3月9日,温州便有迎来了疫情后的首个项目开盘,截止目前,短短一个多月的时间,已有28个项目相继开盘。不同于以往群聚的火热,这些项目采用的基本是线上开盘,但显然,市场对于此种开盘方式仍有不少的顾虑,除却部分项目以外,普遍去化率一般。



值得注意的一点是,虽然新项目开盘马不停蹄,为温州楼市带来了不少的活力,但其中不少的成交数据,仍是由既往的一些“红盘”所提供的支撑。可见,虽然购房需求因为疫情受到压制,但报复性反弹的现象,在温州并没有发生。

可见温州楼市想要回归到正规,并期望着楼市热潮回归,购房者的信心提振还是极其重要的,多数人对于此次疫情仍旧保持着保守的态势,这也是制约楼市回归常态的一个重要因素。

不过对于市场来说,有需求便意味着有成交。先于市场起步,总归是没有错的。

Part.4

再来看看土地市场,相比较二月份,温州三月份的土地市场还是稍显沉寂。这从数据当中,也可以一窥端倪:

2020年1-3月,温州市共推出经营性用地38宗,共计133万方,同比增加43.2%。其中,推出涉住宅用地31宗,共计126万方,同比上升63%。

而3月份,全市累计推出经营性用地仅8宗,共计22.2万方,环比减少71.8%,同比减少45.5%。



不过虽然3月土地市场的发挥,并不算抢眼,但是在我看来,更多是基于短线的调整所造成的现象。而这种现象在四月份已经得到改观,而四月也算是一个土拍大月,像刚过去的,银城以极高的溢价拿下龙湾老城区地块,还有隔岸垟地块也成功落拍,再加上即将到来的包括黄龙商贸城二期等优质地块的集中出让,必然会将温州土地市场的热度推向一个新的高潮。

就目前已经出让的多宗地块来看,这种热度显然维持住了,且有向更火热的态势推进,而土拍的热度传导,相信也会给予市场信心,助力温州楼市回暖。

Part.5

而作为温州楼市的构成部分之一的中介,由于人员的构成,相应恢复的慢了些,据相关从业人员告知,目前温州中介门店的开店率,大约在75%-80%左右。但显然成交尚未回归活跃。

基于浙江公民同招政策的落实,学区房有明显的抬头迹象,但其他的二手房销售仍旧是不温不火。不过对于温州的地产中介公司来说,显然一二手联动是他们更为看重的一片蓝海,而经纪人对于一手房这类的带看,相应来说还是比较积极的,房开对于渠道的重视,相应的对于中介公司的复苏,也有着极大的助力。



温州作为长三角经济区、浙南中心城市之一,整体楼市的复苏还是在预期之内的,而土地市场的火热,对于楼市也有相当程度的支撑,市场供应量在未来也将有显著的提升。对于购房者来说,这样的情况显然是他们最乐于见到的,未来选择范围的增加,也对买方市场是更为友好的一件事。

相信,基于楼市的自我恢复性,购房者信心的提振之后,温州今年的房地产市场,还是值得期待的。

     

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发表于 2020-7-24 22:32 | 显示全部楼层
只要政府不乱,房市不乱。楼市大动荡,影响面太大。
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