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万科高喊“活下去”10天后,开始收割了

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发表于 2018-10-12 10:14 | 显示全部楼层 |阅读模式
       1080年,被贬黄州的文坛领袖苏轼,将自己微薄的薪俸分成十二份(每月用1份)悬于屋梁,以提醒自己节约用度。
       近一千年后的2018年9月29日,深圳大梅沙万科中心秋季例会会场上,也高悬着几副相同的红底白字照片,不同的是,这一次万科不是提醒自己节约用度,而是提高警惕、坚强地活下去。


       此举引起了房地产与媒体界广泛热议。大家不明白,以稳健著称、高度重视现金流的万科,为何喊出这样的口号,演这样的苦情剧?轮到谁也轮不到万科,难道市场调整力度真的足以撼动这个龙头房企?还是另有目的?
       悬念终于在昨天晚上揭晓了。
       01
       昨天(10月9日),在距离高喊“活下去”10天后,万科与华夏幸福达成一项协议。傍晚,华夏幸福发布公告称:
       公司全资子公司拟就部分项目的合作与北京万科企业有限公司、万科全资子公司北京恒燚企业管理有限公司签署《合作协议》,各方将按照 《合作协议》的约定,就合作项目的目标公司股权转让及合作事宜分别签署 《股权转让及合作协议》,合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州的项目, 交易价款约为32.34亿元。


       简单说来,就是万科从华夏幸福手上收购了约 33.93 万平米的住宅用地(基本上为 80% 股权),价格仅为32.34 亿元。这些宅地都华夏幸福的主战地环京地区,包括涿州、大厂、廊坊和霸州等。
       这样的项目卖身案列并不特别,戏谑性的是买卖双方的身份,卖方是位居房企Top10的华夏幸福,买方是刚喊完“活下去”的万科。
       事件让许多人明白了两件事:

1、Top10的华夏幸福卖出自己主战之地的项目,足可见如今的房地产市场调整力度,房企资金真的开始吃紧了;

2、国庆节前夕万科在深圳大梅沙上演的苦情剧,原来真的不只是为了活下去,更多是明修栈道,暗度陈仓。

       02
       北京与环京是本轮楼市调控最严厉的地区,也是楼市最先入冬的地区,还是到目前为止入冬时间最长的地区,从去年开始成交量与房价均被腰斩。
       而从华夏幸福公布的公报中可以看到,其总部北京与环京集中了大量项目,峥嵘岁月,日子自然不好过。
       华夏幸福全国项目分布图

来源于华夏幸福2017年财报

       华夏幸福走的是产业地产模式,按它自己的说法是,秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念,通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的 PPP 市场化运作模式,探索并实现所在区域的经济发展、城市发展和民生保障,有效提升区域发展的综合价值。
       相比于纯搞住宅开发的企业,产业地产房企的模式多样,盈利点也较多,它们不光可以开发住宅卖楼,还可以赚政府的服务费,通过布局产业可以赚产业的钱,通过园区平台孵化可以赚资本的钱。
       但前提是需要自己先垫资将地块焐热,产业配套完善好,才能赚到政府的服务费用,最终才能搞住宅开发,赚取卖楼的钱。所以,对产业地产房企来说,资金压力较大。
       有业内人士认为,华夏幸福之所以将环京地区的几个大项目80%的股权卖给万科,是因为雄安新区空降,弱化了廊坊、大厂、霸州等环京地区的价值,华夏幸福在寻找接盘侠。
       雄安的确对霸州、涿州等地的价值有一定的冲击性,但紧邻北京的廊坊,无论怎样都是一块风水宝地,只要不缺钱,估计谁都不愿意卖这里的项目。
       尽管昨晚华夏幸福在公报中表示,本次合作是公司实施全面开放合作战略的重要体现与落地,符合公司整体发展战略与方向,对于公司的长远发展将有积极影响,依然难掩华夏幸福的窘迫。
       华夏幸福中报显示,其资产负债率为82.1%,净负债率为96.2%。
       华夏幸福项目主要集中在环京地区,自2017年下半年开始,环京多地颁布严格的限购限贷政策,在环京地区的销售受到较大影响,资金回笼压力增大。与此同时,华夏幸福的产业新城模式也被认为重资产运营,在去杠杆的背景下面临较大的资金压力。
       受资金担忧影响,今年以来华夏幸福的股价出现了滑铁卢。


       卖项目求存,华夏幸福只是个开始,在楼市漫漫寒冬的路上,会有更多的房企走上这条路。
       而万科喊完“活下去”才10天,就以32.34亿元的低成本赚的了华夏幸福在环京几个项目80%的股权,不得不让人相信业界对万科高喊“活下去”目的的猜测:每一次高调唱衰背后,都是趁机低成本扩张自己。
       瓜田李下,很难让人不信。
       03
       自万科高喊“活下去”之后,一些券商宣布,对负债过高的房地产行业,不再接受股权质押业务。
       此举无疑断了房企一条融资渠道,将加速中小房企对头部房企“投怀送抱”的步伐。
       另外,万科今年以来包括最近的激进拿地方式,似乎也在佐证大家的判断。
       9月29日,就在高喊“活下去”的当天,深高速在港交所公告,拟引进万科作为战略投资者,增资价格已确定为人民币29亿元。据公告,如本次增资最终得以落实,万科实际出资额人民币29亿元,拥有联合置地30%的权益。
       接着就是昨天傍晚万科出资32.34亿元,从华夏幸福手中购得约 33.93 万平米的住宅用地(基本上为 80% 股权)。
       如果把时间轴拉长,第三季度和前三季度万科都在积极拿地。
       据数据宝统计显示,按照权益金额计算,万科三季度合计拿地金额接近500亿元,达到458.7亿元,相当于恒大+碧桂园(均价:67263.0元/平)+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。


       而整个前三季度,万科拿地金额在全部房企中排名第二,一点也不含糊。


       所以说,人在江湖,认真你就输了。但面对楼市不确定的现状,中小房企不认真,情况也好不到哪去。
       现阶段,房企、中介、炒房客的日子都不好过。但万科激进拿地,疯狂扩张自己的这一行为,也透露出了一个信号:万科对未来的楼市依然看好,正在布局新一轮上涨周期。
     

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发表于 2018-10-12 12:06 | 显示全部楼层
万科现在是看好未来
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