南湖新城：为温州再造一颗心-2012-3-2

马津龙

按：在房地产高潮乃至“癫狂”时期，我历来是泼冷水的。2004年底，《温州都市报》要我发一篇贺岁文章，我却给了篇与当时的房地产热唱反调的《听取“炒”声一片》（发在12月28日的《温州都市报》上）。结束语是这样写的：“理性务实是温州人的普遍品质，是温州人发财致富的根本。在一片‘炒’声中，温州人还是应该多一些冷静，少一些浮躁。如果一味地‘炒’作下去，必然会导致泡沫的形成，而泡沫是迟早会破灭的。到时候前功尽弃，再叹息‘怎一个‘炒’字了得’也就无济于事了。”
但我并不否定房地产业本身，毕竟这是直接关系人们安居乐业、关系城市化发展并且具有很大的“扩散效应”的产业（按照美国经济学家罗斯托的“罗斯托准则”，“扩散效应”包括“回顾效应”、“旁侧效应”和“前向效应”）。例如房地产业通过“回顾效应”，可带动钢铁、建材、森工、机械、化工、陶瓷、纺织等产业的发展；通过“前向效应”，可带动建筑、装饰、通讯、电力等产业的发展。尤其是在房地产受打压、被妖魔化的情况下，我更不愿落井下石。因此，2月25日中梁地产公司的国宾1号展厅开放邀请我参加，便欣然前往并接受记者采访，尽管明知免不了要“听取‘骂’声一片”。

每个城市都应该有自己的心，它不仅是城市经济、城市功能上的地理中心，而且是城市精神、城市文化上的心理中心。
温州缺乏的恰恰是这样的一颗心。
南湖国际新城的开发，正是要为温州的城市再造，创造这样的一颗心。
温州的城市化为什么落后
改革以来，温州因率先民营化、市场化而取得突飞猛进的发展和发生翻天覆地的变化，温州模式举世注目。但自从上世纪末本世纪初以来，温州改革的先发优势逐步弱化，从而温州的发展日渐落伍。
在拖累温州发展的因素中，城市化的滞后尤为突出。
温州城市化的落后，主要不在于一般意义上的按城市人口占总人口比例来表示的城市化水平的偏低。考虑到300多万原先被称为“农民工”、现在被称为温州新居民的外来人口，基本上都在从事二三次产业，考虑到最初以“农民购销员”的名义从温州农村走出去的一两百万在外温商，事实上也都成了城市人，如果不按户籍身份而按真实的职业身份分析，温州的城市化率并不低。
温州城市化的落后，首先在于城市建设的落后。慕名而来的外地人，第一感觉就是温州的城市建设与温州的名气很不相称。而温州城市建设的落后，很大程度上在于缺乏一个既能够吸引知名企业总部汇聚，又能够满足高端人才、精英阶层的居住、办公、商务、购物、娱乐、社交、游憩等高品质生活需求的中心区。而发达的城市，通常都有这样一个被称之为城市综合体的中心区。这种城市综合体，由于功能复合、资源共享、互为价值链而成为一个城市的地理中心和心理中心。
国际上最著名的城市综合体有美国纽约市的“洛克菲勒中心”、法国巴黎的“拉德芳斯”、日本东京“六本木”、 香港太古广场等。其中美国纽约位于曼哈顿中城第五大道的由19幢商业大楼组成的“洛克菲勒中心”，囊括了包括通用电气(GE)、美国银行、无线电音乐城和美国大部分传媒巨头——时代华纳、全球最大的新闻机构美联社、NBC、CNN、全美最大的出版公司麦格罗·希尔，以及其他全球知名的大企业。法国巴黎的“拉德芳斯”，则集聚了法国一半左右的大企业总部。
南湖国际新城为什么可以成为温州的城市综合体
尽管温州旧城差不多已经完成了全面改造，但空间局促、交通拥挤，已经没有余地形成大体量、大格局的如纽约“洛克菲勒中心”、北京万达广场、上海新天地这样的CBD中心型的城市综合体。因此，温州城市综合体最大的选址可能是在城郊结合部。这类城市综合体较具代表性的如昆山市的世茂蝶湖湾。
作为温州城市综合体的可供选择的方案，南湖国际新城的条件可以说绝无仅有——
首先，南湖国际新城具有营造园林式城市综合体的绝佳的生态环境。新城周边有方圆117平方公里、包括仙岩和瑶溪两个省级名胜风景区、茶山和天柱两个市级名胜风景区的大罗山生态园，以及面积达13平方公里、由160余座岛屿组成的三垟湿地河网地带。特别是后者，自然条件足以与杭州西溪国家湿地公园（10.08平方公里）、山东荣成桑沟湾公园（近14平方公里，我国首个国家级城市湿地公园）相媲美。
其次，南湖国际新城将拥有作为城市综合体的齐备的生活、商务、科研、教育系统。围绕三垟湿地，南瓯景园、香缇半岛、铂金公馆、橡树湾等高端楼盘已经拨地而起，并将引进数十万平米的“华润·万象城” SHOPPING MALL项目。新城周边有温州大学城、温州中学、瓯海中学、温州第二外国语学校、温州医学院附属第一医院等温州最顶级的教育、医疗机构。
再次，南湖国际新城具有交通便捷的区位优势。金丽温高速公路和甬台温高速公路交通枢纽汇聚于此，新城北以瓯海大道与温州老城区相连，5分钟车程可达火车站商圈，10分钟车程可达鹿城区老商业区；新城东以温瑞大道、三垟大道与龙湾中心区连接；新城南以甬台温高速与茶山、丽岙、仙岩片区为邻；新城西以南塘大道与瓯海中心区接壤。
因地，南湖国际新城作为温州城市综合体的宏伟构想的提出，引起了人们广泛的关注和浓厚的兴趣。而新城核心区首个项目中梁·国宾1号的开工，则为城市综合体的建设打响了第一炮。
可以设想，南湖城市综合体这颗温州之心，这个温州未来的“城中之城”，将成为知名企业总部汇聚的商业高地和高端人才诗意栖居的理想家园。