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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
全国大规模限电，是近期热议话题。 它主要针对企业，东北个别城市限制了居民用电，引起广泛争议。温州部分企业已接到限电通知。然而，近期温州一小区竟也可能要被限电？
这个传出将被限电的小区是壹品国际 （标准名：鸿汇名苑） ，位于瓯海区三垟街道黄屿大道，由社区商业、写字楼、住宅、LOFT公寓 （商办产权） 组成。 这次传出可能被限电的，是社区商业、写字楼、LOFT公寓，而非住宅。
然而，该小区的4幢LOFT公寓与3幢住宅，围合成一个封闭式小区，用于办公并不方便，业主大多用于居住。
因此，当限电消息发出后，不少住户表示震惊、不解、气愤。不少业主坚称自己属于居民用电，不应被“一刀切”。
最终，为防止被限电，物业管理方发了一份节电通知。然而，LOFT业主依旧非常担心。
物业通知截图
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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
壹品国际LOFT公寓于2015年开盘，属于商办产权性质的商品房，大多为建筑面积约45-50㎡、层高约5.4米，共近500套，当时销售均价约13000元/㎡。也就是说，总价仅需约60万元，即可买一套LOFT公寓。
由于总价低，不少市民纷纷购买，利用层高优势进行隔层，用于实际居住。对于买不起商品住宅的购房者来讲，这在当年属于一大“福音”。
作为商办产权的LOFT公寓，与住宅有很大的不同，包括价格更高的商业水电、无燃气管道、无法落户、无学区、二手交易税费高、40年产权等。
但是，在总价远远低于周边商品住宅的情况下，不少购房者还是选择了LOFT公寓，并接受了上述弊端。之前，壹品国际LOFT公寓交付时，部分业主曾就燃气管道问题进行维权，最终无果。
根据有关部门的要求，商办产权的物业需用于办公，但只能对房企销售阶段的宣传进行管理，而无法对购房者的实际用途进行管理。 因此，当前市场上不少商办产权的LOFT公寓，最终实际被用于居住，即便出租也倾向于居住用途。
为整治该现象，2017年，当时的市规划局联合三部门发布《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见(征求意见稿)》，对市区范围内此类产品的公共走廊式布局、建筑平面形式、建筑面积、分割销售、厨房设置、煤气配置等方面做出了严格的规定。
其中，“最小分割单元套内建筑面积不得低于200㎡”的要求，杜绝了类似SOHO、LOFT这样的小面积商办物业的产生。此后，这种“类住宅”在温州市区基本绝迹。
当前，市区已交付的SOHO、LOFT公寓等有壹品国际、麓公馆、翡翠NOVO、市府路壹号LOFT公寓、南塘新天地、港龙商业广场、万达SOHO、立体公园、万象之光等。
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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
虽然SOHO、LOFT公寓等小面积“类住宅”在温州市区已无法新建，但仍有一些历史遗留项目正在销售，包括牛山的华洲中心、滨海的中电·时代门等。
其中，华洲中心位于牛山南路，周边大多为国道、工业厂房、专业市场，由原泰恒光学烂尾楼改造，为建筑面积约40-65㎡的“小公寓”，大多朝东、朝西。
中电·时代门位于经开区金海园区，周边大多为工业厂房，项目本身相对复杂，包括各种面积大小不等的办公用房。
可见，这些项目从选址到设计，本身就不太适合用于居住，更适合办公。
当SOHO、LOFT公寓等小面积“类住宅”无法获批，精明的开发商又研发出了“商业大平层”，将商办物业以大平层住宅设计进行销售，完全符合“最小分割单元套内建筑面积不得低于200㎡”的规定。这类“商业大平层”当前市场上暂无在售产品，但接下来预计会推出一批。
此外，早前如大自然家园三期、财智大厦、万康财富广场等，均为按住宅用途设计的商办物业。
市区部分已交付“类住宅”
不过，由于多数“类住宅”产品未按封闭式小区进行设计、建设、管理，最终不少房子回归了办公用途，甚至开了一些“网红店”，产生商住混合现象。相比较之下，壹品国际LOFT公寓的封闭式管理，一定程度上保障了居住氛围。
其实，将“类住宅”实际用于居住的购房者，都曾考虑过它本身的缺点，在巨大的价差面前也能接受。但是，这一轮限电，是几乎所有人都未能预料到的。或许限电只是阶段性现象，并非长期持续。那么，今后是否还会出现其他无法预料的限制呢？
比如，当国家发改委明确表示居民用电价格不变，这些LOFT公寓的电价可不在内。
毕竟，它的属性是商办，不是居住，有关部门采取措施时，首先保障居民生活，只能按相关产品的属性来。即便大部分业主都用于居住，在法理上也站不住脚，只能被牺牲。
因此，商业、商办产权物业不是不能买，非常适合小团队作为工作室。若用于居住，仍需谨慎、谨慎、再谨慎，充分考虑非居住属性可能带来的后果。 | 
发表于 2021-10-13 20:06
